RESPONSABILIDAD SOLIDARIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL


Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos el concepto radicado bajo el número 08SE2019120300000014382 emitido por el Ministerio de Trabajo el 22 de abril del presente año, mediante el cual se pronuncia en relación con las obligaciones laborales de la propiedad horizontal y la responsabilidad de los Copropietarios frente a las mismas, así como frente a la solidaridad de la propiedad horizontal por las obligaciones laborales de sus contratistas, cuando contrata personal a través de terceros:

(…)

Frente al caso en concreto:

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, esta oficina haciendo uso de la función orientadora en materia de relaciones laborales, procederá a emitir el concepto conforme a la posición que tiene este Ministerio respecto a los temas planteados en su consulta en los siguientes términos:

Obligaciones Laborales de la Propiedad Horizontal

Los trabajadores de la propiedad horizontal pueden ser vinculados mediante un contrato de trabajo de acuerdo a la naturaleza de las actividades que realice.

Por lo que la propiedad horizontal, tiene las obligaciones propias de un empleador y debe responder por todos los conceptos que genere una relación laboral, teniendo en cuenta que la propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe garantizar plenamente los derechos de los trabajadores a su cargo.

Así mismo con base en lo estipulado en el artículo 1.2.1.5.4.9 del Decreto 1625 de 2016, que a la letra dice:

Aportes parafiscales. La exoneración de aportes parafiscales a favor del Servicio Nacional de Aprendizaje (Sena), del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y las cotizaciones del régimen contributivo de salud, establecidas en el artículo 114-1 del Estatuto Tributario no resultan aplicables a los contribuyentes de que tratan los artículos 19, 19-4 y 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.1.2 y 1.2.1.5.2.1 y 1.2.1.5.3.1 de este decreto, ni a las cajas de compensación señaladas en el artículo 19-2 del Estatuto Tributario.”

En la norma es claro que la exoneración de aportes parafiscales NO aplica para los contribuyentes de que trata el artículo 19-5 del estatuto tributario, en el que están incluidas las propiedades horizontales.

Por otro lado, se indica que la contratación por prestación de servicios en la propiedad horizontal es viable en actividades que así lo ameriten y se ajusten a una relación de tipo civil o comercial. Así mismo se permite que la propiedad horizontal contrate con Empresas de Servicios Temporales o con Cooperativas de Trabajo Asociado.

Así mismo es importante señalar que la propiedad horizontal puede ser responsable solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas, cuando contrata personal por intermedio de un tercero, que puede ser una Empresas de Servicios Temporales, Cooperativas de Trabajo Asociado, empresas de vigilancia y contratistas independientes para la realización de obras y mantenimiento del conjunto residencial, siempre que esa contratación no se haga de acuerdo a la Ley.

La solidaridad, con base en lo estipulado en el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo, se aplica respecto de las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, por lo que no procede cuando se trata de actividades ocasionales y no relacionadas, como por ejemplo la contratación de quien haga mantenimientos a las zonas comunes, distinto es cuando se trata de actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, como es la contratación del administrador.

Es importante definir que la persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la conforman, pero ello no implica que los copropietarios sean responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como persona jurídica.

Así lo dejó claro la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 38887 del 24 de mayo de 2011 con ponencia del magistrado Jorge Mauricio Burgos:

En últimas, no está de más advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre esos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001 (sentencia C-488 de 2002), que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga”.

Si el conjunto residencial en virtud de la responsabilidad solidaria debe asumir el pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador, la obligación puede extinguirse si los copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso de que los valores que reposen en el fondo de imprevistos sean insuficientes, de manera que, si bien jurídicamente los copropietarios no son responsables solidarios, si lo son económicamente.

Con lo cual se concluye que la ausencia de la responsabilidad solidaria de los copropietarios se refleja en que éstos no pueden ser demandados por una obligación incumplida de la propiedad horizontal, pero los copropietarios deben pagar las deudas que esta adquiera y no puedan cubrirse con los fondos existentes.

(…)

Fuente:

http://www.mintrabajo.gov.co/web/guest/normatividad/conceptos-institucionales

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