¿PUEDE LA ADMINISTRACIÓN SUPRIMIR EL USO DEL DUCTO DE BASURAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL?


Con el fin de dar respuesta a este interrogante, nos remitimos al concepto del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio N. 2021ER0002239 en el cual hace un análisis para determinar si los ductos de basura en la propiedad horizontal son bienes comunes esenciales y cuál es el procedimiento indicado para tomar una decisión en ese sentido, en los siguientes términos:


(…)

Puede afirmarse entonces, que los bienes comunes esenciales y los no esenciales son todos aquellos que se encuentran dispuestos no solamente en el reglamento de propiedad horizontal sino los señalados como tales en los planos aprobados con la respectiva licencia de construcción.

Habría que decir también que, cuando se presenta duda sobre el carácter esencial o no de un bien común, es competencia de la asamblea general de propietarios decidir sobre ello, así lo dispone el numeral 7 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, que reza:


“ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: (…) 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común (…)” (Subrayado extra texto).


De otro lado, es importante indicar, que las unidades residenciales, sean edificios o conjuntos, se entienden como usuarios agrupados del servicio público de aseo, para lo cual, para el manejo de los residuos sólidos deberán tener una unidad de almacenamiento de ellos, que deberán cumplir con los requisitos exigidos por el artículo 2.3.2.2.2.2.19 del Decreto 1077 de 2015, que reglamenta el Sistema de almacenamiento colectivo de residuos sólidos, así:

“Todo usuario agrupado del servicio público de aseo, deberá tener una unidad de almacenamiento de residuos sólidos que cumpla como mínimo con los siguientes requisitos:

1. Los acabados deberán permitir su fácil limpieza e impedir la formación de ambientes propicios para el desarrollo de microrganismos.

2. Tendrán sistemas que permitan la ventilación, tales como rejillas o ventanas, y de prevención y control de incendios, como extintores y suministro cercano de agua y drenaje.

3. Serán construidas de manera que se evite el acceso y proliferación de insectos, roedores y otras clases de vectores, y que impida el ingreso de animales domésticos.

4. Deberán tener una adecuada ubicación y accesibilidad para los usuarios.

Deberán contar con recipientes o cajas de almacenamiento de residuos sólidos para realizar su adecuado almacenamiento y presentación, teniendo en cuenta la generación de residuos y las frecuencias y horarios de prestación del servicio de recolección y transporte.

Parágrafo 1°. Los usuarios serán los responsables de mantener aseadas, desinfectadas y fumigadas las unidades de almacenamiento, atendiendo los requisitos y normas para esta última actividad.

Parágrafo 2°. Cuando se realicen actividades de separación, las unidades de almacenamiento deberán disponer de espacio suficiente para realizar el almacenamiento de los materiales, evitando su deterioro.

Parágrafo 3°. El usuario agrupado podrá elegir entre la presentación de los residuos en el andén o en la unidad de almacenamiento cuando así se pacte y las condiciones técnicas así lo permitan. En todo caso, deberá contar con los recipientes suficientes para el almacenamiento, de acuerdo con la generación de residuos, y las frecuencias y horarios de prestación del servicio de aseo.

Parágrafo 4°. Las plazas de mercado, cementerios, mataderos o frigoríficos, estadios, terminales de transporte deben establecer programas internos de almacenamiento y presentación de residuos, de modo que se minimice la mezcla de los mismos y se facilite el manejo y posterior aprovechamiento, en especial de los de origen orgánico”.


En relación con la problemática expuesta, respecto a la decisión del administrador de suprimir el uso del ducto, cabe resaltar que para realizar cambios que afecten la destinación o impliquen una sensible disminución en uso y goce de los bienes comunes, el Régimen de Propiedad Horizontal en su artículo 46 dispone que para tal decisión se requiere que esta sea tomada por la asamblea general de propietarios con la mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, así:

“Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

(…)”


De la norma transcrita, se puede inferir que, en la causal primera del artículo en mención, se requiere el 70% de los coeficientes de copropiedad, tal y como claramente lo dice la norma, porcentaje que constituye el quórum para este tipo de decisiones, con lo que la Ley 675 de 2001 establece un régimen excepcional a lo dispuesto por el artículo 45 ibidem.


Es decir, que, pese a que es función del administrador cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de estos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en la ley y el reglamento de propiedad horizontal, es la asamblea general de propietarios la que decide sobre el cambio de la destinación o uso de los bienes comunes de la copropiedad.


Conforme a lo esbozado en el desarrollo de esta consulta, y para concluir, se tiene:


· Para determinar si los ductos de basura son bienes comunes esenciales se hace necesario tener en cuenta lo dispuesto en la respectiva escritura de constitución de la propiedad horizontal, en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos aprobados con la respectiva licencia de construcción.

· De encontrarse en duda, el carácter esencial o no del bien común, le compete a la asamblea general de propietarios decidir sobre tal carácter.

· Es la asamblea general de copropietarios la competente para decidir si se suprime o no el uso de los ductos de basuras dentro de la copropiedad y no el administrador, para lo cual deberá contar con el 70% del coeficiente de copropiedad para tomar tal decisión.


Podrá consultar el texto completo del concepto 2021ER0002239 en el siguiente enlace:


https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021er0002239.pdf




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