Por la cual se modifica la Ley 675 de 2001 y se adicionan unos artículos
Artículo 1°. Objeto. La presente ley tiene por objeto regular aspectos sobre los bienes comunes, la administración de las copropiedades y los temas que constituyen causa de disputas por falta de claridad normativa. Artículo 2°. Ámbito de aplicación. Las normas de la presente ley se aplican en todo el territorio colombiano, a los enajenadores, administradores, propietarios y tenedores de unidades privadas que integran un edificio o conjunto. Artículo 3°. El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 sobre definiciones se adiciona así: Idoneidad del Administrador de Propiedad Horizontal. Es la capacidad, aptitud, calificación, habilidad y competencia que debe acreditar el Administrador para ejercer la administración de propiedad horizontal la cual se avala a través de la capacitación, la especialidad, el título y la experiencia en el área. Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Administradores de Propiedad Horizontal. Entidades Reconocidas de Autorregulación. Son personas jurídicas, sin ánimo de lucro de derecho privado, constituidas como fundaciones, corporaciones o asociaciones que tienen a su cargo el registro, supervisión y función disciplinaria sobre los administradores de propiedad horizontal. Conserje. Persona multifuncional que estará al servicio de una copropiedad que estará a cargo de los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y portería del edificio o conjunto mediante contrato laboral. Artículo 4°. El artículo 8° de la Ley 675 de 2001, tendrá un inciso 3° del siguiente contenido: Igualmente será obligatorio para la expedición del Certificado de Existencia y Representación legal de la persona jurídica, la presentación de la copia de la póliza vigente de seguros de bienes comunes de que trata el parágrafo 1° del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 ante el funcionario o entidad competente que otorga dicho certificado. Artículo 5°. El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 quedará así: Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto. Únicamente para reuniones de Asambleas en las que se propongan decisiones que exijan mayoría calificadas según lo dispuesto en el artículo 46 de la presente ley, será obligatoria la comparecencia de todos los propietarios, representantes o delegados de Unidades privadas que integran la copropiedad. El incumplimiento a lo aquí dispuesto dará lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 60 de la presente ley. Artículo 6°. El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 quedará así: Artículo 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor F iscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. La Convocatoria a este tipo de reuniones en ningún caso se podrá realizar con una antelación inferior a cinco (5) días calendario y en caso de efectuarse por parte de los copropietarios no será necesario cumplir con lo dispuesto en el parágrafo segundo del presente artículo. Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Será válida la convocatoria que se efectúe utilizando los medios electrónicos previstos en las normas sobre TIC. Para acreditar la validez de la convocatoria realizada por medios electrónicos deberá quedar prueba inequívoca de su envío. Parágrafo 2°. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
CAPÍTULO I Del Administrador de Propiedad Horizontal
Artículo 7°. Principios Éticos que Rigen la Actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. La actividad de Administrador de Propiedad Horizontal deberá estar guiada por los siguientes principios básicos de ética profesional: integridad, objetividad, independencia responsabilidad, confidencialidad, observancia de las disposiciones normativas, competencia, actualización profesional, difusión y colaboración, respeto y conducta ética. Artículo 8°. Las Entidades Reconocidas de Autorregulación. Para los efectos de esta Ley las Entidades Reconocidas de Autorregulación de que trata la Ley 1673 de 2013 tendrán a cargo las mismas función es que ejerce frente a los avaluadores de bienes en materia de autorregulación y para ello tendrán las funciones disciplinaria, supervisión, vigilancia, adopción y difusión de normas y de registro definidas en el artículo 24 de la mencionada ley. Parágrafo. En materia disciplinaria, las Entidades Reconocidas de Autorregulación se constituirán en primera instancia y deberán cuidar el debido proceso consagrado en la Constitución y la ley para los procesos disciplinarios. La segunda instancia estará en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio. Artículo 9°. El artículo 5° de la Ley 1673 de 2013 quedará así: Artículo 5°. Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal por sus Siglas ¿RAA¿. A partir de la expedición de esta ley el Registro Abierto de Avaluadores se denominará Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal (RAA) el cual estará a cargo y bajo la responsabilidad de las entidades reconocidas de autorregulación de que trata la Ley 1673 del año 2013. Artículo 10. Inscripción y requisitos de los Administradores de Propiedad Horizontal. La inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal se acreditará ante el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal de que trata la Ley 1673 de 2013 y para ser inscrito como Administrador deberán acreditarse los siguientes requisitos: a) Acreditar la siguiente idoneidad: (i) Formación académica a través de uno o más programas académicos técnicos, tecnológicos o profesionales, debidamente reconocidos por el Ministerio de Educación Nacional que cubran: (a) Conocimientos básicos de administración y contabilidad, (b) Economía y finanzas generales y las aplicadas a la administración de propiedad horizontal, (c) conocimientos jurídicos en las áreas de derecho constitucional, civil, laboral y de policía, (d) Manejo de Resolución de Conflictos aplicando los MASC, (e) Servicio al cliente, (d) Manejo de TIC e informática y (e) Redacción y comprensión de textos; b) Indicar datos de contacto físico y electrónico para efectos de notificaciones. Corresponde al Administrador de Propiedad Horizontal mantener actualizada esta información; c) Inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Parágrafo 1°. Régimen de transición. Por única vez y dentro de un periodo de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha en que se acredite la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por la ONAC Superintendencia de Industria y Comercio, los nacionales o los extranjeros autorizados por esta ley, que a la fecha de expedición de la misma se dedican a la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Para ello deberán acreditar: (i) Certificación de estudios que cumpla con los contenidos académicos señalados en el inciso primero de este artículo, y (ii) experiencia, comprobada y comprobable mediante certificaciones laborales de copropiedades que esté administrando por lo menos un (1) año anteriores a la presentación de los documentos. Parágrafo 2°. Las instituciones de educación superior o técnicas o, las instituciones de educación para el trabajo y el desarrollo humano deberán expedir los títulos académicos y las certificaciones de aptitud profesional, según el caso y de acuerdo con la ley, que demuestren la adecuada formación académica de la persona natural que solicita su inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal en el Registro Abierto de Avaluadores Artículo 11. La Ley 675 de 2001 tendrá un artículo nuevo que se identificará con el número 51 A y tendrá el siguiente contenido: Artículo 51 A. Ejercicio Ilegal de Funciones como Administrador de Propiedad Horizontal. Ejerce de forma ilegal la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal la persona que sin el lleno de los requisitos de esta ley o de normas concordantes practique cualquier acto comprendido dentro de estas prestezas. De igual manera incurrirá en ejercicio ilegal de la actividad la persona que se anuncie como Administrador de Propiedad Horizontal mediante avisos, propaganda, anuncios profesionales, instalación de oficinas, fijación de placas murales, o en cualquier otra forma sin poseer la calidad de tal. También se considera ejercicio ilegal cuando una persona, estando debidamente inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal, ejerza la actividad estando suspendida o se le haya cancelado su inscripción ante el RAA. Estas violaciones serán sancionadas por la Superintendente de Industria y Comercio sin perjuicio de las sanciones civiles y penales que se deriven de estas conductas. Parágrafo 1°. La persona natural o jurídica que encubra el ejercicio ilegal de Administración de Propiedad Horizontal podrá ser sancionada por la Superintendencia de Industria y Comercio. Parágrafo 2°. El funcionario público que en ejercicio de funciones públicas facilite, permita, autorice sin el lleno de los requisitos, y permita el ejercicio ilegal de Administrador de Propiedad Horizontal será sancionado disciplinariamente y se considerará su falta como grave. Artículo 12. Sanciones. La Superintendencia de Industria y Comercio podrá sancionar a los Administradores de Propiedad Horizontal registrados así: a) Con llamado de atención y anotación a la Hoja de Vida que reposa en el Registro; b) Con suspensión del permiso para ejercer la actividad hasta por el término de seis (6) meses, en los casos de faltas contra el correcto ejercicio o la ética, e igualmente, por el encubrimiento de quienes ejerzan ilegalmente la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal; c) Con la cancelación del permiso para ejercer la actividad a quien reincida en las faltas anteriores o cometa una falta grave contra la ética o el ejercicio profesional, a juicio de las Entidades Reconocidas de Autorregulación creadas por la Ley 1673 de 2013. Artículo 13. Prohibiciones generales a los Administradores de Propiedad Horizontal. Son prohibiciones generales para los Administradores de propiedad horizontal: a) Permitir, tolerar o facilitar el ejercicio ilegal de las actividades reguladas por esta ley; b) Solicitar o aceptar dádivas o comisiones en dinero o especie para la adquisición de bienes o servicios con destino a la copropiedad; c) Ejecutar actos de violencia, malos tratos, injurias, calumnias contra compañeros de trabajo, subalternos, residentes o visitantes de la Propiedad Horizontal o copropiedad que administra; d) El reiterado e injustificado incumplimiento de las obligaciones civiles, comerciales, laborales y de actividades que haya contraído relacionadas con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal; e) Causar intencionalmente o culposamente daño o pérdida de bienes, elementos, equipos, herramientas o documentos que hayan llegado a su poder con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal; f) Incumplir u obstaculizar las decisiones disciplinarias y/o administrativas que impongan las Entidades Reconocidas de Autorregulación; g) Las demás prohibiciones incluidas en la presente ley y las normas que lo relacionan en profesiones como la Administración de Empresas, la Contaduría Pública, la Ingeniería Civil y Arquitectura. Artículo 14. Deberes generales del Administrador de Propiedad Horizontal. Los Administradores de Propiedad Horizontal tendrán entre otros los siguientes deberes para con la profesión y con sus clientes: 1. Deberá tener como imperativo el cumplimiento estricto de las normas de la Constitución y las leyes. 2. Ejercerá la actividad de Administrador de Propiedad horizontal con el mayor decoro, dignidad e integridad, manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses y de los de su empresa. 3. Actuar con la mayor prudencia, diligencia, probidad y buena fe frente a los asuntos puestos a su cuidado. 4. Cuidar y proteger los bienes comunes, valores, documentación e información que se pongan a su cuidado en las propiedades horizontales que se pongan bajo su administración. 5. Respetar y hacer respetar las normas de convivencia que se establecen en los Estatutos de Propiedad Horizontal. 6. Como guardián de los intereses de sus clientes mantendrá absoluta reserva frente a todo asunto del cliente y con los trabajos que para él se realizan, salvo autorización escrita del cliente para su divulgación. 7. Deberá velar por el prestigio de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. 8. Se abstendrá de prestar servicios profesionales a personas o entidades cuyas prácticas están por fuera de los principios éticos o de la ley. 9. Ofrecerá a sus clientes servicios de buena calidad, acatando las normas técnicas de calidad, evitando en todo momento lesionar a la comunidad. 10. Atender al público de manera ágil, cálida y expedita y mantener en todo momento una inquebrantable vocación de servicio. 11. Los demás que señale la ley y los reglamentos. Artículo 15. Inhabilidades, impedimentos e incompatibilidades de los Administradores de Propiedad Horizontal. Se consideraran inhabilitados los administradores en los siguientes casos: 1. Haber sido sancionado con declaratoria de caducidad del permiso para ejercer la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. 2. Haber sido sancionado por faltas graves relativas al incumplimiento de los estatutos, normas éticas y de buen gobierno. 3. Tener parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad, segundo de afinidad, primero civil con los miembros del Consejo de Administración o el fiscal en los casos en que la norma los exija. 4. Solicitar o aceptar prebendas o beneficios indebidos. 5. Aceptar o ejecutar trabajos para los cuales no se considere idóneo. 6. Las que se definan en normas complementarias. Artículo 16. Faltas ético-disciplinarias. Constituye falta ético-disciplinaria y dan lugar a sanción cualquiera de las conductas previstas en esta ley: La acción u omisión. Las faltas contra la dignidad de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. La embriaguez pública reiterada o el hábito injustificado de consumo de drogas y/o estupefacientes. La provocación reiterada de riñas o escándalos públicos. El patrocino del ejercicio ilegal de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. El quebrantamiento de cualquiera de los deberes y/o prohibiciones contemplados en los artículos anteriores. El incumplimiento de cualquiera de los mandatos contemplados en esta ley. Artículo 17. Clasificación de las faltas. Las faltas se clasifican en: Falta levísima: Cuando en la conducta del Administrador de Propiedad Horizontal hay culpa normal, aun cuando sea diligente en sus propios asuntos. Falta leve: Cuando haya descuido ligero del Administrador de Propiedad Horizontal al no actuar con la diligencia que suele emplear la persona cuidadosa. Falta grave: Cuando el Administrador de Propiedad Horizontal incurre en descuido inexcusable al obrar como lo hace aún la persona descuidada y negligente. Falta gravísima: Cuando haya dolo, es decir que la conducta que realice el Administrador de Propiedad Horizontal la haga con la intención deliberada y consciente de causar daño. Artículo 18. Las personas jurídicas de que trata la presente ley podrán contratar en forma directa, servicios de conserjería mediante contratos laborales para realizar actividades individuales de portería que sean compatibles con las labores de mantenimiento, cuidado, limpieza y recepción, dirigidas a velar por el bienestar de los tenedores y propietarios de las unidades privadas que lo componen, siempre que mantengan características diferentes a los servicios de seguridad y vigilancia privada reguladas por los Decretos números 2453 de 1993 y 356 de 1994 o por las normas que los modifiquen, reformen o sustituyan; estos contratos no estarán bajo la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Artículo 19. Características del servicio de conserjería. En ningún caso este servicio podrá estar regido por contratos civiles o comerciales de prestación de servicios o de tercerización a través de otras personas naturales o jurídicas. El conserje para todos los efectos será el trabajador y la unidad o copropiedad será el empleador directo, relación laboral que estará regida por cualquiera de las modalidades de contrato de que trata el Código Sustantivo del Trabajo y Seguridad Social. El vestido de obra o labor del conserje deberá ser completamente distinto al de los servicios de vigilancia y seguridad privada, ni podrá utilizar emblemas o símbolos que den la impresión de un servicio de esta especie. El traje puede hacer alusión a la denominación de la propiedad para la cual trabaja el conserje. El servicio que presta el conserje deberá será multifuncional, que comprenda los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y/o portería. Artículo 20. El artículo 455 del Código General del Proceso se adicionará con un numeral 8, así: 8. En todo caso, la copropiedad acreedora de las cuotas de administración podrá solicitar al juez del remate, dentro de los diez días siguientes a la aprobación del mismo, el pago directo de las cuotas de administración adeudadas sobre el bien rematado con cargo a los dineros reservados por el juez, según lo dispuesto en el numeral 7 de este mismo artículo. Para tal efecto la copropiedad acreedora deberá presentar ante el juez los documentos de que trata el artículo 48 de la Ley 675 de 2001. Caso en el cual el juez solo estará obligado a pagar el capital de los últimos cinco (5) años, junto con sus intereses por mora. Artículo 21. Vigencia. La presente ley rige a partir de su promulgación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.
De los señores congresistas,
MAURICIO GÓMEZ AMIN Representante a la Cámara
