Concepto emitido por uno de nuestros proveedores jurídicos, relacionado con la posibilidad de imponer multas al interior de la propiedad horizontal como consecuencia del incumplimiento de obligaciones no económicas y la garantía del debido proceso:
MULTAS POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
La Ley 675 de 2001 consagró la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.
El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.
Dentro de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la norma establece la posibilidad de imponer multas, en los siguientes términos:
«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»
No obstante lo anterior, para su imposición, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso; teniendo en cuenta que en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas. En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.
Sobre el particular, ha sostenido la Corte Constitucional que la garantía del debido proceso aplica incluso en las actuaciones adelantadas por particulares y debe ser observada por quienes tienen la potestad de aplicar sanciones, como es el caso de la propiedad horizontal, en este sentido esa corporación se pronunció mediante sentencia T-543 de 1999:
«El debido proceso en las actuaciones particulares. La garantía del debido proceso ha sido establecida en favor de la persona, de toda persona, cuya dignidad exige que, si se deducen en su contra consecuencias negativas derivadas del ordenamiento jurídico, tiene derecho a que su juicio se adelante según reglas predeterminadas, por el tribunal o autoridad competente y con todas las posibilidades de defensa y de contradicción, habiendo sido oído el acusado y examinadas y evaluadas las pruebas que obran en su contra y también las que constan en su favor.
No podría entenderse como semejante garantía, reconocida al ser humano frente a quien juzga o evalúa su conducta, pudiera ser exigible únicamente al Estado. También los particulares, cuando se hallen en posibilidad de aplicar sanciones o castigos, están obligados por la Constitución a observar las reglas del debido proceso, y es un derecho fundamental de la persona procesada la de que en su integridad, los fundamentos y postulados que a esa garantía corresponden le sean aplicados. Por eso, ante las vulneraciones o amenazas para el ejercicio de ese derecho fundamental, cabe la acción de tutela.» (negrilla fuera de texto)
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte de la juez.
En conclusión, las multas podrán imponerse siempre y cuando las obligaciones y sanciones se encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, se respeten los procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso y se respeten los derechos de defensa, contradicción e impugnación.
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