Como complemento a nuestro boletín anterior, relacionado con la gestión contractual en la propiedad horizontal, a continuación mencionamos algunas de las garantías a exigir a los contratistas de acuerdo con los riesgos propios de cada tipo de contrato. Es indispensable hacer un análisis de los riesgos involucrados en cada proceso de contratación y con base en ello exigir la constitución de las garantías que permitan el manejo del riesgo, de acuerdo con el objeto, valor, naturaleza y obligaciones del contrato, las cuales pueden consistir en pólizas de seguro o garantías bancarias, que cubran los siguientes amparos, según corresponda:
Buen manejo y correcta inversión del anticipo: Cuando se hubiere pactado anticipo, este amparo cubre los perjuicios sufridos por la copropiedad con ocasión de: (i) la no inversión del anticipo; (ii) el uso indebido del anticipo; y (iii) la apropiación indebida de los recursos recibidos en calidad de anticipo. Debe estar vigente hasta la finalización del contrato o hasta la amortización del anticipo, y el valor de esta garantía debe ser el ciento por ciento (100%) del anticipo.Cumplimiento del contrato: Este amparo cubre a la copropiedad de los perjuicios derivados de: (i) el incumplimiento total o parcial del contrato, cuando el incumplimiento es imputable al contratista; (ii) el cumplimiento tardío o defectuoso del contrato, cuando el incumplimiento es imputable al contratista; (iii) los daños imputables al contratista por entregas parciales de la obra, cuando el contrato no prevé entregas parciales; y (iv) el pago del valor de la cláusula penal pecuniaria.
La garantía de cumplimiento del contrato debe tener una vigencia mínima hasta la finalización y liquidación del contrato en caso que se hubiere contemplado. El valor de esta garantía debe ser de por lo menos el diez por ciento (10%) del valor del contrato y en todo caso, su valor no debe ser inferior al de la cláusula penal pecuniaria. .
Pago de salarios, prestaciones sociales legales e indemnizaciones laborales: Este amparo debe cubrir a la copropiedad de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones laborales del contratista derivadas de la contratación del personal utilizado para la ejecución del contrato amparado. Esta garantía debe estar vigente por el plazo del contrato y tres (3) años más. El valor de la garantía no puede ser inferior al cinco por ciento (5%) del valor total del contrato.Seguro de responsabilidad civil extracontractual: Para aquellos contratos en los que el desarrollo del objeto implica un riesgo de daños a terceros. Esta garantía cubre los perjuicios que puede sufrir la copropiedad, derivados de la responsabilidad civil extracontractual que surja de las actuaciones, hechos u omisiones de su contratista o de los subcontratistas. La vigencia de esta garantía deberá ser igual al plazo de ejecución del contrato. Se debe determinar su valor de acuerdo con las condiciones de cada contrato.Estabilidad y calidad de la obra: Este amparo cubre a la copropiedad de los perjuicios ocasionados por cualquier tipo de daño o deterioro, imputable al contratista, sufrido por la obra entregada a satisfacción. Esta garantía debe estar vigente por un término no inferior a cinco (5) años contados a partir de la fecha en la cual el contratante recibe a satisfacción la obra. Se debe determinar su valor de acuerdo con las condiciones de cada contrato.Calidad del servicio: Tiene por objeto cubrir los perjuicios derivados de la prestación deficiente del servicio contratado que surjan con posterioridad a la terminación del contrato y que se deriven de los siguientes eventos: mala calidad o la insuficiencia de los productos entregados con ocasión de un contrato de servicios y mala calidad del servicio prestado, teniendo en cuenta las condiciones pactadas en el contrato. Se debe determinar su valor y duración de acuerdo con las condiciones de cada contrato.Calidad y correcto funcionamiento de los bienes: Tiene por objeto cubrir los perjuicios imputables al contratista por la deficiente calidad de los bienes que recibe la copropiedad en cumplimiento de un contrato, como por ejemplo la mala calidad o las deficiencias técnicas de los bienes o equipos suministrados por el contratista o el incumplimiento de las normas técnicas del bien o equipo.Amparo de provisión de repuestos y accesorios: Tiene por objeto cubrir los perjuicios causados por el incumplimiento en el suministro de repuestos y accesorios previstos en el contrato. Se debe determinar su valor y duración de acuerdo con las condiciones de cada contrato.En Servicios de Vigilancia: La empresa de vigilancia deberá tomar póliza de seguro de responsabilidad civil extracontractual contra los riesgos de uso indebido de armas de fuego u otros elementos de vigilancia y seguridad privada, no inferior a 400 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Adicionalmente, establece el Decreto Ley 356 de 1994, que existe la posibilidad para los servicios de vigilancia y seguridad privada de pactar con el usuario la contratación de un seguro de responsabilidad civil contractual que cubra los riesgos de pérdida de los bienes objeto de vigilancia por causas imputables a la deficiencia en el servicio.Los demás que Copropiedad considere deben ser amparados acorde con el objeto y la naturaleza del contrato y que se deriven del análisis de riesgos que requiere cada contratación.
Se reitera la importancia de elaborar de manera previa, un análisis que sustente la exigencia de los mecanismos de cobertura que respaldarán las obligaciones a cargo de los diferentes contratistas con ocasión de los contratos celebrados por estos, protegiendo de esta manera el patrimonio de la copropiedad respecto de los perjuicios que el contratista garantizado pueda causarle.
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