CONTRATACION EN PROPIEDAD HORIZONTAL EN TIEMPOS DE COVID-19


A propósito del Decreto No. 579, que expidió el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el pasado 15 de abril de 2020, por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco del Estado de Emergencia, son muchas las inquietudes que les surgen a los administradores e integrantes del consejo de administración, respecto a qué pasará con la ejecución de algunos contratos actuales o que suscribieron precisamente días antes de iniciar el aislamiento obligatorio decretado por el gobierno nacional.

Se preguntan, cuál es el efecto jurídico en relación con la imposibilidad de ejecutar los objetos por parte del contratista, entre contratos de obra civil, mantenimiento de equipos y maquinaria, administración y mantenimiento del club house, etc.


¿Se podría invocar por parte del contratista la denominada fuerza mayor o el caso fortuito que se menciona en medios de comunicación, para aducir eximentes de responsabilidad que justifiquen el incumplimiento de las obligaciones contractuales?


Debemos remitirnos a lo normado en el Código Civil (Art. 64) en dónde se encuentra definida la fuerza mayor o caso fortuito como “el imprevisto o que no es posible resistir (…)”; es decir, hablamos de un hecho externo, que debe tener características de impredecible e irresistible, ajeno a la voluntad de las partes por eventos de la naturaleza o actos del hombre y que permiten constituirse en una causal eximente de responsabilidad civil contractual o sea fuente de extinción de obligaciones.

Analizando los elementos anteriores, no se podría hablar en sentido general y concluir que el Coronavirus COVID-19, es un evento de fuerza mayor, ya que se requiere un análisis detallado de cada contrato, en el objeto y sus obligaciones, causales de terminación, entre otros, evaluando, si el incumplimiento de las estipulaciones se presenta por la imposibilidad de resistirse o evitar su ocurrencia y si no fue posible prever las consecuencias del hecho.


Así las cosas, no pueden ser lo mismo, las obligaciones contractuales contenidas en el contrato de prestación de servicios suscrito para la administración de la propiedad horizontal, en el que no es viable la aplicación de una fuerza mayor, dado q-ue en las circunstancias actuales no imposibilitan la ejecución de las obligaciones contenidas en dicho contrato, que por ejemplo frente a un contrato de obra civil que involucre la impermeabilización de una cubierta o el mantenimiento de equipos de presión que requieran la importación de algunas piezas, que en las circunstancias actuales sería imposible porque en este caso si se cumplen las tres condiciones de la fuerza mayor.


En estos casos la recomendación, antes de llegar a una terminación unilateral de contratos que posiblemente nos puede traer litigios futuros, por decisiones apresuradas en medio de la crisis, es acudir a criterios de razonabilidad y proporcionalidad para resolver de común acuerdo la suerte de los contratos. Una posibilidad es la suspensión de los contratos, sustentando la imposibilidad de cumplir con las obligaciones contractuales de manera transitoria, por las medidas tomadas por el Gobierno Nacional, por lo que en la actualidad no es posible ejecutar el objeto, pero una vez cese la causa que genere la suspensión, se reactivarán las actividades para cumplir lo pactado.


Tenga en cuenta que la suspensión modifica el contrato en el plazo final, por lo que debe notificar inmediatamente a la compañía de seguros que expidió las pólizas de cumplimiento garantizando el contrato, remitiéndoles el Acta de Suspensión del Contrato, para que así mismo sean ajustadas las vigencias y la suspensión de las coberturas; como, por ejemplo, los amparos de Cumplimiento, Buen manejo del Anticipo.


Pero, ¡Ojo! las demás coberturas como el amparo de salarios y prestaciones sociales deben permanecer siempre vigentes, esto porque el contratista podría dejar de pagarle los salarios a sus trabajadores y si un trabajador llega a reclamar durante la suspensión de ese amparo no tendría cobertura, es clave recordar que el incumplimiento de esta obligación se puede dar aun cuando el contrato no se esté ejecutando. No debemos olvidar que si se suspende el Contrato Laboral, el empleador se encuentra obligado a seguir garantizando el pago de la seguridad social del trabajador.


Otra opción y solo en caso de que se afecte gravemente la ejecución del contrato, porque por ejemplo, los precios de los insumos se encuentran atados al valor del dólar, y no es posible mantener el presupuesto ofrecido, se recomienda de común acuerdo, terminar el contrato, sin indemnizaciones a cargo de las partes, ni lugar a reclamaciones futuras.


¡Siempre será mejor para las partes, un mal arreglo, que un buen pleito!

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