ASAMBLEA GENERAL - DERECHOS DE QUIENES NO SON PROPIETARIOS


La Asamblea General es el escenario por excelencia donde se toman decisiones que afectan a todos en la Copropiedad, se encuentra constituida por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y el reglamento.

No obstante estar constituida exclusivamente por los propietarios de bienes privados, resulta imperativo garantizar los derechos de quienes no son titulares del derecho de dominio, tal es el caso de los arrendatarios, poseedores y otros moradores - no propietarios. Recordemos que mediante Sentencia C-318/02 de mayo 2 de 2002, la Corte Constitucional aclaró que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tendrán el derecho de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos.

La ley 675 de 2001 consagra que las decisiones de la Asamblea General, son de obligatorio cumplimiento, no solo para los propietarios y órganos de administración, también lo son, en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto; siempre y cuando sean adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias (artículo 37 Ley 675 de 2001)

Pues bien, los moradores no propietarios, no solo tienen deberes, también tienen derechos, tales como la posibilidad de ejercer el derecho de petición, el derecho a ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos e impugnar decisiones que los afecten.

Por lo anterior, es importante que se prevean los mecanismos de participación que garanticen a los arrendatarios y moradores en general, el derecho a ser escuchados frente a aquellas decisiones de la asamblea que los involucren.              .

De acuerdo con la Corte Constitucional, al lado de los derechos de los propietarios de las unidades privadas en los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, concurren los derechos de otras personas, que son moradores de tales unidades, en calidad de poseedores, tenedores, arrendatarios, cuyos derechos también deben ser respetados.

Sostuvo esta corporación que  los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido. En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.

 Ahora bien, quienes sin ser propietarios, habitan en el edificio o conjunto, deben someterse a las reglas de convivencia y pueden ser sancionados al interior de la Copropiedad. Sobre este punto la Corte manifestó que “…cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerada. El reglamento, en todo caso, será de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo son. Cabe señalar, también que, así la Ley 675 de 2001 no lo dijera expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal circunstancia tampoco impediría a los afectados acudir a las autoridades administrativas o judiciales para resolver los conflictos suscitados en la convivencia en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.”

  De otra parte, observa la Corte en la sentencia en cita que “…quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.”

 Significa lo anterior, que cuando un residente no propietario sienta conculcados sus derechos, podría asistir a la reunión de asamblea e  intervenir en aquellas decisiones que lo afecten, directamente o a través de un representante, y debe garantizarse el derecho que le asiste a ser escuchado, pero ese derecho estaría limitado exclusivamente a los aspectos tratados en la asamblea que lo puedan afectar y solo tendría voz más no voto en la misma, pues es claro que en una Asamblea de Propietarios los únicos que tienen derecho a voz y voto son los propietarios. 

Fuente: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2002/C-318-02.htm

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