ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA
Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos apartes del concepto 102074 del 19 de mayo de 2015 emitido por la Superintendencia de Industria y Comercio, mediante el cual absuelve una consulta relacionada con el área privada construida de un inmueble y el deber de informarla por parte del constructor. Es importante tener presente que este tipo de conceptos no tienen carácter vinculante
CONSULTA
Una compradora manifiesta que firmó una promesa de compraventa de un apartamento de 52 metros cuadrados, pero que en realidad tiene 45 metros, pues los 7 metros restantes corresponden a las columnas y las paredes de la zona común del edificio. Al respecto consulta:
«(…) Estoy obligada a pagar por 7 mts cuadrados que yo no voy a disfrutar ni disponer de ellos, ya que son la estructura del edificio? A sabiendas de que la promesa de venta reza: «Venta de un apartamento, quinto piso con un área de 52 mts cuadrados»? en la promesa no me explicaron que los 52 mts, (sic) me iban a quitar 7 mts para la estructura, yo contaba con esos 7 mts para disponer de ellos.».
CONSIDERACIONES Y RESPUESTA
Atendiendo las competencias otorgadas por el Decreto 4886 de 2011 a esta Superintendencia, a continuación encontrará información que consideramos pertinente en relación con el tema consultado:
1. Información en materia de inmuebles
En relación con la información que debe suministrarse a los consumidores respecto de un bien o servicio, el artículo 23 de la Ley 1480 de 2011 dispone:
«Artículo 23. Información mínima y responsabilidad. Los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano.»
«Parágrafo. Salvo aquellas transacciones y productos que estén sujetos a mediciones o calibraciones obligatorias dispuestas por una norma legal o de regulación técnica metrológica, respecto de la suficiencia o cantidad, se consideran admisibles las mermas en relación con el peso o volumen informado en productos que por su naturaleza puedan sufrir dichas variaciones. ….»
La norma genera la obligación de entregar información a los consumidores en todos los casos. Dicha información debe ser clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea, esto encaminado a que los consumidores dispongan de todos los instrumentos necesarios que le hagan posible la decisión de compra contando con una ilustración mínima.
De otra parte, a través de la Circular Única de la Entidad, en su Título II, se han impartido instrucciones respecto de la información que debe suministrarse a los consumidores de bienes inmuebles destinados a vivienda, en los siguientes términos:
«2.16.1 Deber de informar
«En la información que se brinde en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables que se utilicen para promover la venta de proyectos inmobiliarios, se deberá informar el área privada construida(1), sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo(2). Lo anterior sin perjuicio de que éstas puedan sufrir modificaciones como consecuencia directa de modificaciones ordenadas por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción.
«En caso de que no se identifique claramente el área que se está anunciando en la información o publicidad, se presumirá que es área privada construida.
«Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo.
«Así mismo, se deberá informar si el proyecto que se va a construir es o no por etapas, el valor aproximado de la cuota de administración de manera estimativa, el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble (el cual podrá estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio o distrito), las características de las zonas de parqueo y, de manera general, las características de los muebles y equipos que se van a entregar y el tipo y calidad de los acabados.
«En caso de que el proyecto se realice por etapas, deberá indicar claramente qué zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimado de cuándo se desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas varíen.»
«(1) Ley 675 de 2001, artículo 3: \»Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.\»
(…)
La Circular es clara en determinar la forma y los mecanismos mediante los cuales debe brindarse información sobre el área privada construida, sin que se entienda que la obligación debe limitarse a tales medios, es decir, establece que, en materia de información, como mínimo, se suministre en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables. De la misma manera, contempla que esa información pueda llegar a incluir otras áreas. La información puede ser modificada cuando sea ordenado por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción.
En relación con la consulta, la Entidad ha dejado claro que la obligación está circunscrita a que se entregue la información acerca del «área privada construida», acogiéndose a la definición de la Ley 675 de 2001, la cual determina que es la «extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales».
El folleto de «Recomendaciones y Advertencias para al Consumidor Colombiano», en relación con «área construida» define área construida:
«En esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda, incluye áreas de muros divisorios y de fachada, ductos y estructura (columnas o muros estructurales). Si se comparten paredes con algún vecino, el perímetro se mediará desde la mitad o eje del muro medianero.»
Esta definición tiene como objeto dar orientación al consumidor sobre la información que le sea suministrada en relación con el inmueble objeto de negociación, pero no se convierte por ese hecho en una definición de carácter vinculante, pues dentro de un proceso, sea administrativo o judicial, deberán examinarse las condiciones de negociación a efectos de determinar si existe una violación o no.
Los conflictos que se susciten frente a que es considerado como «área construida» serán del análisis del proceso que al efecto de manera particular se adelante (…)
Tenga en cuenta que cuando esta Superintendencia se ha referido al tema de área privada construida, lo ha realizado en relación con el tema de información y no con la intención de emitir una definición de carácter legal sobre el asunto.
En refuerzo de esto, debe considerarse que la Ley 675, en su artículo 26 ha establecido la manera como habrán de determinarse los coeficientes de propiedad, tema íntimamente ligado al objeto de consulta.
«ARTÍCULO 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
«El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. «Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.»
De manera generalizada la costumbre ha aceptado como definición de área construida como la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, las áreas de los estacionamientos y equipamientos comunales ubicadas en un piso como máximo, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos y sótanos.
En tanto no exista una definición legal o contenida en una instrucción que tenga el carácter de vinculante, el tema deberá ser examinado dentro del eventual proceso que al respecto se adelante y donde las definiciones de la costumbre o las contenidas en folletos y demás literatura especializada serán medios de ayuda para el juzgador correspondiente.
2. Acciones que pueden ejercer los consumidores
Ante el incumplimiento de las disposiciones del Estatuto del Consumidor o de las instrucciones y órdenes impartidas sobre la materia por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio, el consumidor puede interponer ante esta Entidad, la acción jurisdiccional de protección al consumidor establecida en el numeral 3° del artículo 56 y/o las actuaciones administrativas del artículo 59 de la Ley 1480 de 2011.
(…)
Fuente: http://serviciosweb.sic.gov.co/servilinea/ServiLinea/ConceptosJuridicos/Conceptos.php
