¿Puede la administración o el abogado de una propiedad horizontal realizar transacción o conciliación sobre cuotas de administración en mora, realizando algún tipo de descuento en capital e intereses de mora?
El pasado 17 de febrero de 2021, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante concepto No. 12798 da respuesta a este interrogante y se pronuncia en relación con el cobro de cuotas de administración en mora, en los siguientes términos:
De conformidad con la Ley 675 de 2001, se puede afirmar que todo propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal (incluso el propietario inicial), debe contribuir al pago de expensas comunes causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, contribución que se debe efectuar teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad que se haya determinado en el reglamento para cada bien de dominio particular.
Ahora bien, en cuanto a los medios y formas de pago de las expensas comunes, la Ley 675 de 2001 guarda silencio y no establece mecanismos de pago en caso tal de atraso, simplemente se limita a indicar el procedimiento ejecutivo a seguir de forma sucinta para perseguir su cobro, función que radica en el representante legal de la copropiedad, es decir, el administrador.
Así las cosas, el administrador es quien está facultado para “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”, es menester precisar que la función de cobrar y recaudar las cuotas de administración directamente por el administrador, se refiere a aquel cobro que realiza mensualmente a cada propietario y/o residente, en cambio cuando se habla de “a través de apoderado”, se refiere al recaudo de cuotas en mora que no han sido canceladas por los propietarios dentro del plazo concedido o programado para hacerlo, para tal caso deberá iniciarse demanda civil que lo deberá hacer con abogado, aportando poder debidamente otorgado por el representante legal de la copropiedad, certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica demandante, titulo ejecutivo contentivo de la obligación el cual será el certificado expedido por el administrador y copia del certificado de intereses expedido por la superintendencia bancaria. (Subrayado extra texto).
Es claro entonces que, según lo estipulado en la Ley 675 de 2001, el administrador tiene unas funciones que le fueron asignadas por la ley, y dentro de estas se encuentra el cobro y recaudo de cuotas de administración, y o multas, de todo el edificio o conjunto, por lo que dentro de la ley no se establece esa facultad que se enuncia en la consulta, por lo tanto hay que determinar si esas facultades de conciliación están dadas por la asamblea en el respectivo reglamento, de no estar allí estipulado se deberá convocar asamblea para que a través de ella se le otorgue dicha facultad o en su defecto nombren una comisión para que se pueda conciliar el tema de descuentos en el capital e intereses de mora.
De esta manera puede concluirse que el procedimiento con el que cuenta la propiedad horizontal para recuperar la cartera morosa es a través del cobro judicial; que lo deberá hacer un abogado iniciando el respectivo proceso ejecutivo, previo los requisitos establecidos en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001.
Por último, es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.).
Podrá consultar el texto completo del concepto 12798 en el siguiente enlace:
https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021ee0012798.pdf
