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TIENDAS EN EDIFICIO DE USO RESIDENCIAL - Se aprobó por parte de la asamblea general el funcionamiento de 2 tiendas en el conjunto

Se aprobó por parte de la asamblea general el funcionamiento de 2 tiendas en el conjunto, lo anterior para colaborar a dos residentes que pasan por una difícil situación económica. ¿Es esto permitido teniendo en cuenta que el edificio es de uso residencial?

RESPUESTA:

En primer término, se precisan los usos permitidos conforme a la Ley de propiedad horizontal:



Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.




Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.




Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.



El reglamento de propiedad horizontal constituye la manifestación de la voluntad de los copropietarios, en este se van a precisar las reglas y las bases de comportamiento que deberán respetar los residentes de esta propiedad. Es así como la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir la destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto.

Esta destinación necesariamente debe ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. En el Plan de Ordenamiento Territorial, se señalan los usos del suelo que obligan a los urbanizadores y por ende a los compradores de vivienda; igualmente la licencia de construcción establece el uso que se autorizó a un inmueble. Por tal motivo en un inmueble con destinación residencial no podrán adelantarse actividades que tengan objeto diferente a la vivienda. Los usos del suelo, son de obligatorio cumplimiento, como soporte ello está la licencia de construcción, en donde consta el uso que se autorizó a un inmueble. Conforme a lo anterior, es claro que ninguna decisión de la asamblea general de copropietarios puede adoptar decisiones que contarían cualquier disposición legal, debido a que está sería ineficaz.

Constituye una obligación de los propietarios de bienes privados, usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

Como quiera que en el caso objeto de la consulta la destinación de los apartamentos es de vivienda, para que allí pueda funcionar un uso diferente al previsto, además de la autorización de la asamblea general, se requiere el cumplimiento de las normas urbanísticas y la obtención de una licencia de adecuación que expide alguna de las curadurías urbanas .

Esto, en razón de que el uso puede perturbar la tranquilidad y seguridad del conjunto e incluso, implica un uso mayor de las zonas y servicios comunes. Dependiendo del establecimiento que funcione allí, igualmente deberá sujetarse a las normas especiales para este tipo de establecimientos.

Si bien es cierto, cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada, y con fundamento en ello puede enajenar, constituir gravámenes, arrendar, ceder a cualquier título los mismos, hay límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, por lo que en un edificio de uso residencial no pueden funcionar oficinas o establecimientos de comercio, debido a que el cambio de uso no solo es violación al reglamento, sino a las normas urbanísticas.



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

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