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TERMINACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA - En la copropiedad hay una señora que es dueña de un apartamento el cual tiene arrendado para vivienda hace 12 años al mismo arrendatario

En la copropiedad hay una señora que es dueña de un apartamento el cual tiene arrendado para vivienda hace 12 años al mismo arrendatario, y no ha podido terminar este contrato. La consulta es ¿cuál es la forma legal para solicitar la terminación teniendo en cuenta que el arrendatario viene cumpliendo el contrato?

RESPUESTA:

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año y se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en la ley.

En este contrato prevalece la autonomía privada ya que una vez se ha celebrado el contrato es ley para las partes, y solo puede ser terminado por el mutuo consentimiento o por disposiciones legales. Respecto de la terminación del Contrato de Arrendamiento, legalmente pueden existir 3 opciones para el arrendador:



Terminación por mutuo acuerdo.Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.







Terminación por incumplimiento del arrendatario. Las causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato son las siguientes:



1. Falta de pago del cánon de arrendamiento y sus correspondientes reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o el cambio de destinación, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble.

6. La violación por el arrendatario a las normas del reglamento de propiedad horizontal.



Causales especiales de restitución: El arrendador podrá terminar el contrato al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, previo aviso a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses, para lo cual debe constituir una caución que garantice el cumplimiento (en dinero, bancaria o por una aseguradora) por valor equivalente a 6 meses de arrendamiento, en los siguientes casos:


Cuando lo necesite para ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año


Cuando haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o deba ser desocupado para su reparación


Cuando haya sido vendido


Terminación por parte del arrendador con indemnización.


El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento.


Después de 4 años de contrato, por la simple voluntad, el arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas. En este caso el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Igualmente,previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de terminación.



En los casos a que se refiere el literal D, para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato, deberá cumplir con los siguientes requisitos:



Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario con la antelación mencionada indicando la fecha para la terminación del contrato;


Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización, dentro de los tres (3) meses anteriores a la terminación.


Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los títulos de las causas, del nombre y dirección del arrendatario.


Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización.


En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización.



Es muy importante mencionar que si no se deja constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Cumplidas las anteriores condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. No obstante si el arrendatario no cumple con la entrega del inmueble, el arrendador deberá acudir a la justicia ordinaria para iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble arrendado para recuperar la tenencia del inmueble.

Antes de acudir a la jurisdicción civil, deberá intentar la conciliación extrajudicial como medio alternativo de solución de conflictos en derecho, esta no requerirá de la intervención de un abogado, y además se podrían obtener los mismos resultados de un proceso, con las siguientes ventajas:





Plena validez: El acuerdo conciliatorio que suscriban las partes es de obligatorio cumplimiento, tiene los mismos efectos de una sentencia judicial, es decir, que hace tránsito a cosa juzgada, y presta mérito ejecutivo.


Cosa juzgada: Significa que una vez resuelto el conflicto mediante un acta de conciliación no es posible iniciar otra acción con las mismas partes y sobre el mismo asunto.


Mérito ejecutivo: Significa que en caso de incumplimiento del acuerdo, se puede solicitar el cumplimiento del mismo ante la justicia ordinaria a través de un proceso ejecutivo.


Celeridad en la solución del conflicto: Mediante la conciliación se podrá llegar a una solución mucho más rápida, eficaz y amigable.



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Ley 820 de 2003

Ley 640 de 2001

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