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TERMINACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL- ¿Cómo puedo dar por terminado válidamente un contrato de arrendamiento de un local comercial?

¿Cómo puedo dar por terminado válidamente un contrato de arrendamiento de un local comercial?

RESPUESTA:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

La naturaleza de este negocio jurídico puede ser de carácter civil o comercial, es decir sobre un inmueble destinado para vivienda o habitación en el caso del arrendamiento civil y/o sobre un establecimiento de comercio o local comercial en el caso mercantil, como corresponde al caso que nos ocupa.

En lo que se refiere a la terminación del contrato de arrendamiento mercantil o comercial, nuestra legislación consagra el derecho de renovación del contrato de arrendamiento, cuando el empresario ha ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, en tal caso tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo.

Como únicas excepciones al derecho de renovación, el Código de Comercio establece las siguientes causales:



Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.


Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.


Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.



En los casos mencionados el contrato podrá darse por terminado a su finalización.

En todo caso, cuando el propietario necesite el inmueble para su habitación o para un establecimiento diferente y en el caso que deba ser reconstruido o reparado, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial; es decir, debe comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario con la antelación mencionada indicando la fecha para la terminación del contrato y la causal.

Si bien es cierto, en los contratos prevalece la autonomía privada ya que una vez se ha celebrado el contrato es ley para las partes, y solo puede ser terminado por el mutuo consentimiento o por disposiciones legales; debe tenerse en cuenta que el derecho de renovación del contrato de arrendamiento cuando el empresario tenga dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, es una norma de carácter imperativo, por lo tanto, cualquier estipulación de las partes en contrario, no producirá efecto alguno.

Ahora bien, si el arrendatario lleva menos de dos (2) años en el inmueble, o aún llevando 2 años no ha funcionado un mismo establecimiento de comercio en este tiempo, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato celebrado entre las partes y en caso que nada se haya previsto sobre la terminación bastará con el solo vencimiento del plazo del contrato para darse por terminado el mismo. No obstante si ha existido incumplimiento por parte del arrendatario, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento de su plazo inicial.

Cumplidas las anteriores condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. No obstante si el arrendatario no cumple con la entrega del inmueble, el arrendador deberá acudir a la justicia ordinaria para iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble arrendado para recuperar la tenencia del inmueble.

Antes de acudir a la jurisdicción civil, deberá intentar la conciliación extrajudicial como medio alternativo de solución de conflictos en derecho, esta no requerirá de la intervención de un abogado, y además se podrían obtener los mismos resultados de un proceso, con las siguientes ventajas:



Plena validez: El acuerdo conciliatorio que suscriban las partes es de obligatorio cumplimiento, tiene los mismos efectos de una sentencia judicial, es decir, que hace tránsito a cosa juzgada, y presta mérito ejecutivo.


Cosa juzgada: Significa que una vez resuelto el conflicto mediante un acta de conciliación no es posible iniciar otra acción con las mismas partes y sobre el mismo asunto.


Mérito ejecutivo: Significa que en caso de incumplimiento del acuerdo, se puede solicitar el cumplimiento del mismo ante la justicia ordinaria a través de un proceso ejecutivo.


Celeridad en la solución del conflicto: Mediante la conciliación se podrá llegar a una solución mucho más rápida, eficaz y amigable.



Normatividad relacionada:

Código de Comercio

Código Civil

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