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TERMINACIÓN ANTICIPADA DE CONTRATO - Solicitamos su colaboración

Solicitamos su colaboración, para que nos brinden asesoría jurídica y nos informen si podemos dar por terminado el contrato a partir de la fecha con la empresa que presta el servicio de aseo en el conjunto, el cual se renovó para el presente año. Esta empresa ha tenido muchos incumplimientos y todo se ha soportado en correos y fotografías.

RESPUESTA.

La ejecución de todo contrato debe darse en los términos establecidos contractualmente por tratarse de la expresión de la voluntad de las partes contratantes. En caso que el contratista no esté ejecutando el contrato conforme al objeto y las obligaciones contractualmente establecidas, estamos frente a un incumplimiento contractual.

Sobre el particular, establece el Código Civil Colombiano que todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes y no puede ser invalido si no por consentimiento mutuo o por causales legales. Pues bien, esas causas legales corresponden a lo establecido por las partes en el contrato o en su defecto, a normas que facultan a una o a ambas partes a poner fin a un contrato.

Si bien es cierto, por regla general los contratos deben terminar de manera normal por el cumplimiento del objeto en la forma y el tiempo inicialmente pactados; también existen causales de terminación anormal del contrato y dentro de ellas se enmarcan aquellas derivadas del incumplimiento contractual por una o ambas partes.

En este orden de ideas, el incumplimiento del contrato otorga al contratante cumplido, el derecho a reclamar la satisfacción de las obligaciones contractuales y la indemnización de perjuicios, a través de una de las siguientes vías:



Conminación directa: Se podrá requerir de forma escrita y por correo certificado al contratista exigiendo el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En este documento es conveniente dejar expresa constancia en qué consiste el incumplimiento de las obligaciones contractuales y los perjuicios que esta situación está generando a la Copropiedad.




Requerimiento extrajudicial: Se podrá intentar conciliación extrajudicial ante un centro de conciliación autorizado. La conciliación es un mecanismo que permite que de común acuerdo y con ayuda de un tercero imparcial, las partes encuentren una solución a sus diferencias, en la conciliación no es imprescindible la intervención de un abogado.




Ejecución forzada por las vías judiciales. Se podrá acudir al juez para solicitar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, en todo caso, con indemnización de perjuicios. Adicionalmente, se podrá solicitar al juez la indemnización de los perjuicios causados con el incumplimiento del contrato, cuando se hubieren sufrido daños y perjuicios que se puedan probar y sean atribuibles al contratista, sin que medie eximente de responsabilidad.





Cuando el contratante decide terminar a su arbitrio el contrato, asume el riesgo de que el contratista pueda debatir ante el juez la legalidad de dicha terminación.



Los efectos del incumplimiento contractual por violación a la ley del contrato concretamente consisten en que, de una parte, el deudor incumplido queda expuesto a ser compelido o constreñido judicialmente a cumplir con su objeto y a indemnizar los daños y perjuicios y, de otra parte, surge el derecho correlativo del perjudicado a obtener ante el juez del contrato la realización de la prestación debida de ser ello posible o perseguir el equivalente y el resarcimiento de perjuicios. De manera pues, que si uno de los contratantes se abstiene o es negligente en el cumplimiento de la obligación, su contraparte puede solicitar judicialmente la resolución del contrato o el cumplimiento de éste, con indemnización de perjuicios.



Lo anterior acorde con lo establecido en el artículo 1546 del Código Civil Colombiano que consagra la figura de la Condición Resolutoria Tácita, la cual supone el cumplimiento de las obligaciones por quien solicita la Resolución, en los siguientes términos:



“En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.



Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”



Es de aclarar que mediante la Resolución del contrato se busca dejar sin efectos el contrato quedando las cosas en el estado en que se encontraban al momento de su celebración; mientras que con el cumplimiento del contrato, se pretende el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones establecidas contractualmente manteniéndose las condiciones en él descritas y de no ser ello posible, una compensación económica equivalente.



Es necesario revisar el contrato, con el fin de verificar si se pactó cláusula de garantías, la cual resulta de suma importancia en caso de un incumplimiento contractual. Igualmente, establecer si se acordó el pago de cláusula penal y en qué términos, y en tal caso, se podrá solicitar al juez el pago de la cláusula penal establecida por las partes como estimación anticipada de perjuicios.



Por otra parte, si el contratista no está ejecutando algunos de los servicios contratados; debe tenerse en cuenta que a pesar de que el contrato se encuentre vigente, no implica que la Copropiedad deba proceder al pago de aquellos servicios no prestados.



En este sentido, el artículo 1609 del Código Civil consagra la excepción de contrato no cumplido, en virtud de la cual una parte está legitimada, legalmente, para no ejecutar sus obligaciones mientras su co contratante no ejecute las propias, siempre que se de el cumplimiento de los requisitos establecidos jurisprudencialmente:



“Artículo 1609. MORA EN LOS CONTRATOS BILATERALES. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”



Finalmente, de acuerdo con la doctrina sobre la procedencia de la resolución del contrato, tratándose de incumplimiento parcial, debe analizarse la incidencia, relevancia y la gravedad del incumplimiento en el equilibrio contractual para proceder a su resolución.

Normatividad Relacionada:

Código Civil. (Arts. 1546, 1602,1613 y 2056).