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SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LA COPROPIEDAD - USO DE LOCAL COMERCIAL Y SUS REPERCUSIONES EN LA COPROPIEDAD

Solicito su asesoría en relación con el siguiente caso: En la copropiedad hay un local comercial que fue arrendado y funciona una lavandería. Los residentes del conjunto, han radicado varios reclamos y derechos de petición en la administración, las razones: porque el uso del local no es el inicialmente pactado, por los olores a productos de lavandería, por el ruido que produce las máquinas, por la contaminación ambiental y auditiva, por la modificación que realizaron a la ventana que da al interior del conjunto, con el objeto de atender a la comunidad, los avisos o pendones que cuelgan de la ventana, el acceso por el espacio común cuando los residentes llevan su ropa para lavarla, mencionan también que se han enfermado a causa de la rinitis producida por los olores.

RESPUESTA:

Se desprenden de la consulta posibles violaciones al reglamento, a la ley de propiedad horizontal y norma urbana; a las que nos referiremos a continuación, junto con posibles alternativas para la resolución del conflicto. No obstante, será la copropiedad a quien corresponde determinar si se ha incurrido en incumplimientos a la luz de lo establecido en su reglamento de propiedad horizontal y adelantar las acciones necesarias, si a ello hubiere lugar o si por el contrario, se considera que carecen de fundamento fáctico o jurídico las reclamaciones recibidas por los copropietarios.

En principio, es importante mencionar que la propiedad horizontal regula una forma especial de dominio, en la que concurren derechos tanto de propiedad exclusiva sobre bienes privados como derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica de los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

En este orden de ideas, el régimen de propiedad horizontal se constituye por el acuerdo de voluntad de los copropietarios, la cual queda manifiesta en el reglamento de propiedad horizontal, en el que se precisan las reglas y las bases de comportamiento que deberán respetar los propietarios, y es de obligatorio cumplimiento.

CONTAMINACIÓN, OLORES, RUIDO

Sobre este tema, la Ley 675 de 2001 consagró expresamente dentro de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular, la siguiente:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. (…)

En el evento en que se estén infringiendo disposiciones ambientales en relación con los niveles de contaminación auditiva y visual, se puede interponer una Querella Policiva ante Inspección de Policía de la Localidad con el fin de que se adopten las medidas correctivas para proteger la salud y la convivencia en la comunidad.

MODIFICACIÓN DE FACHADA:

En cuanto al tipo de bienes que constituyen las ventanas exteriores, se ha considerado que las partes que forman el exterior de las edificaciones, tales como muros, materiales de terminación, ventanerías, cornisas, aleros, voladizos, jardines antejardines y pinturas se entienden comprendidos dentro de la fachada y en consecuencia forman parte integrante de los bienes comunes de cada inmueble. Sobre este punto, la doctrina ha coincidido en afirmar que la ventanería es un elemento común porque forma parte de las paredes perimetrales de las fachadas internas y externas del edificio.

Por lo anterior, al ser parte integral de la fachada y considerando el carácter de bien común de las fachadas, cualquier alteración de la misma requiere de la aprobación por parte de la asamblea general de copropietarios.

Las reformas o modificaciones de fachadas y áreas comunes se encuentran reglamentadas en la Ley 675 de 2001, en los siguientes términos:

ART. 75.—Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la junta de copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente, que para el caso será la respectiva Curaduría Urbana.

Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la unidad inmobiliaria cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores.

Así las cosas, lo que corresponde es devolver las cosas al estado anterior, inicialmente a través de la vía del arreglo directo o conciliación prejudicial, so pena de acudir ante la autoridad administrativa y judicial, que para el primer caso será la alcaldía local y como última instancia, el juez civil correspondiente, con el fin de determinar la ilegalidad e improcedencia de las modificaciones y en consecuencia la orden para deshacer las obras que están perjudicando la estructura visual y arquitectónica del edificio.

CAMBIO DE USO:

Sobre el particular, la Ley 675 de 2001 artículo 18 contempla como obligación de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado, usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea.

Es importante tener en cuenta que de conformidad con el artículo mencionado, el reglamento de copropiedad establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto; por lo cual en este sentido es necesario consultar lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad.

Si efectivamente se probare el cambio de destinación del inmueble, se estaría incurriendo en violación tanto del reglamento de propiedad horizontal, de la Ley 675 de 2001, como de las normas urbanísticas.

MÉTODOS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS PROPIEDAD HORIZONSANCIONES:

Es preciso analizar con detenimiento si el reglamento de propiedad horizontal de la Copropiedad consagra la posibilidad de imponer sanciones, pues en caso de incumplimiento del reglamento pueden imponerse las sanciones previstas en la Ley.

Sobre este tema, establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Para la imposición de cualquiera de ellas, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso. No obstante, en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Cabe aclarar que de conformidad con sentencia C-318 de mayo 2 de 2002. de la Corte Constitucional, los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, en este caso el arrendatario, podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos. Cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, igualmente habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.

CONCLUSIÓN

De acuerdo con lo anterior, se ha de establecer si el propietario del inmueble y su arrendatario han incumplido la normatividad y Reglamento interno de la copropiedad o si por el contrario, el propietario está ejerciendo los derechos que le corresponden sobre su bien privado.

Si se establece que los residentes que han interpuesto derechos de petición no tienen razón alguna, lo que se recomienda es dejar suficientemente documentadas todas las actuaciones adelantadas, tales como requerimientos y respuestas de arrendatario y propietario, respuestas a los derechos de petición presentados, deliberación y decisiones adoptadas por el consejo de administración y demás soportes documentales (escritos, conceptos, fotografías, etc).

Si por el contrario, se evidencia violación del reglamento de propiedad horizontal, se sugiere el siguiente procedimiento a seguir:

<ul>
<li>
Enviar comunicación del administrador dirigida tanto al propietario como al arrendatario a fin de corregir las irregularidades, con copia al consejo de administración y Comité de Convivencia, en caso de que exista.
</li>
<li>
Si persisten los incumplimientos, aplicar las sanciones contempladas en la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, siguiendo los procedimientos indicados por la<a href="http://www.aiphltda.com/leyph.html">Ley 675</a> artículo 59
</li>
<li>
Si persiste la perturbación, es pertinente agotar la conciliación extrajudicial a fin de lograr un acuerdo extraprocesal para la solución del conflicto.
</li>
<li>
Si fracasa la conciliación, se podrán adelantar las respectivas acciones judiciales, tanto administrativas como civiles, y por consiguiente someter la controversia la decisión de las autoridades públicas.
</li>
<li>
Acudir a la autoridad civil de la localidad, para iniciar una querella por perturbación a la tranquilidad, violación de norma urbanística y por violación al Reglamento de Propiedad Horizontal.
</li>
<li>
En última instancia, iniciar demanda ante el juez civil competente.
</li>
</ul>

Es importante tener en cuenta que la Lay 675 de 2001 en su artículo 58 consagra que para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

En este sentido, es muy importante tener en cuenta que la Corte Constitucional mediante sentencia C-318 de mayo 2 de 2002. M.P. Alfredo Tulio Beltrán Sierra aclaro que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, por lo cual el arrendatario debe ser escuchado cualquiera sea la vía para la solución del problema.

Normatividad relacionada:

<ul>
<li>Ley 675 de 2001</li>
<li>Reglamento de propiedad horizontal</li>
<li>Sentencia C-318 de mayo 2 de 2002, Corte Constitucional</li>
<li>Ley 640 de 2001 modificada por la Ley 1395 de 2010</li>
<li>Código de Procedimiento Civil.</li>
</ul>
 

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