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SANCIONES A ARRENDATARIOS POR CONVIVENCIA -



Cómo se puede solucionar el problema de un arrendatario que perturba constantemente a los vecinos e infringe normas de convivencia (volumen alto tanto de su vehículo como en su casa, peleas al interior de la casa, desorden y suciedad en la entrada "compartida" de su casa, mal manejo de sus mascotas, velocidad de sus vehículos y motos, grosería con el servicio de vigilancia y la administradora, no recibe las comunicaciones,).

RESPUESTA.

En primer lugar, es preciso anotar que el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones adoptadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento tanto para los propietarios como para los no propietarios, por lo cual los arrendatarios están en la obligación de acatar el reglamento y las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la imposición de sanciones.

Si bien los arrendatarios tienen los derechos derivados de las facultades de uso que les otorga el contrato de arrendamiento y los mismos derechos de uso que tienen los propietarios sobre las zonas comunes; también tienen el deber de utilizar su unidad privada y áreas comunes con las limitaciones establecidas en el reglamento y en las normas de policía y ambientales.

Sobre el particular, la Corte Constitucional mediante sentencias C-318 y C-738 de 2002 se pronunció sobre los derechos y deberes de los arrendatarios en propiedad horizontal, advirtiendo que los arrendatarios también pueden ser sancionados en caso de violación al reglamento de propiedad horizontal.

Para la Corte Constitucional los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos. Igualmente, aclaró la Corte que cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.

Al respecto, establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Para la imposición de cualquiera de ellas, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso. No obstante, en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Por lo tanto, las sanciones podrán imponerse siempre y cuando las obligaciones y sanciones se encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, se respeten los procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso y se respeten los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

Si agotadas las vías directas no hay solución, debe acudirse a la Inspección de Policía como autoridad encargada de dirimir los conflictos de convivencia, entre los que se encuentran las denuncias por ruido transitorio y eventual que afecta la tranquilidad de los vecinos, es importante que quede un registro de visitas realizadas por la policía que permitan demostrar la situación, por lo que es importante que los agentes que conocen del caso levanten un informe.

Luego, si continúan los inconvenientes, se debe interponer una querella en la Inspección de Policía, quien se encargará de resolver el caso mediante la imposición de multas. Para ello es indispensable documentar las infracciones mediante videos, fotografías, testimonios y demás pruebas que permitan demostrar ante la autoridad el proceder irregular de este arrendatario.

También es importante dar a conocer la situación al propietario del inmueble, debido a que la conducta de este arrendatario constituye una infracción al reglamento de propiedad horizontal y como consecuencia incumplimiento al contrato de arrendamiento, por cuanto es una obligación legal de los arrendatarios acatar el régimen de propiedad horizontal.

Finalmente, en lo que se refiere a la mascota, establece el Código de policía de Bogotá, que los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días.



Normatividad relacionada:


Constitución Política de Colombia artículo 29

Ley 675 de 2001 artículos 2, 38, 51, 59 – 62

Jurisprudencia Corte Constitucional

Reglamento de Propiedad Horizontal

Código de Policía
 

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