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RESPONSABILIDAD POR NO CONSTITUIR EL SEGURO DE BIENES COMUNES

¿Qué consecuencias puede ocasionar que la Copropiedad haya tomado la decisión de no tomar la póliza de bienes comunes?

RESPUESTA.

Sobrela obligación de constituir la póliza de seguro,establece el artículo 15 de la Ley 675 de 2001 lo siguiente:

"Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.

PAR. 1º—En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

PAR. 2º—Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables." (Negrilla fuera de texto)

En este caso se trata de unaobligación legal para la Propiedad Horizontalel constituir pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes que sean susceptibles de ser asegurados.

No obstante lo anterior, es importante concientizar a la comunidad respecto de la importancia de contar con esta garantía. El objeto del seguro es trasladar a la aseguradora la pérdida patrimonial que pueda presentarse en un bien de la Copropiedad, toda vez que ésta puede verse abocada a su reposición, reparación o a indemnizar a terceros por los daños que estos bienes o sus representantes pudieren llegar a ocasionar.

La contratación de los seguros por regla general es voluntaria, pero que en determinados casos, como el que nos ocupa, la Ley señala como obligatoria su contratación considerando el costo que tendría para la sociedad reparar los daños que generan determinados acontecimientos, como puede ser el caso de un incendio o terremoto.

A pesar de que la Ley 675 de 2001 no establece una sanción ante la omisión de esta obligación, los responsables de constituirlas podrán verse obligados a responder ante los afectados por su no contratación, hasta con su propio patrimonio.

Por lo anterior, es recomendable dejar constancia en el acta de la asamblea el sentido de las votaciones de cada uno de los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados,para así poder establecer responsabilidades en el futuro; así como la posición del administrador y del consejo de administración.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la administración del edificio está a cargo del administrador, quien es su representante legal y dentro de sus funciones la ley contempló las siguientes:


Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.





Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.





Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.


Sila decisión de La Asamblea es no asegurar, en caso de siniestro la responsabilidad recaerá sobre cada uno de los propietarios; mientras que si la decisión es tomada por el administrador o el consejo de administración, serán ellos quienes asumirán la responsabilidad, incluso con su propio patrimonio.

Recordemos que la Ley 675 establece con relación a la responsabilidad del administrador: (i) los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias; (ii) responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros y (iii) se presumirá su culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

Por lo anterior, se reitera la importancia de dejar constancia en las actas de la forma en que han sido tomadas las decisiones y de lagestión del administrador relacionada con el cumplimiento de sus obligaciones legales, reglamentarias y contractuales.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001
 

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