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REPARACIONES LOCATIVAS ¿Qué se entiende por reparaciones locativas y cuáles son?

Para entender lo previsto en el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, queremos saber ¿qué se entiende por reparaciones locativas y cuáles son?

RESPUESTA.

Establece el artículo 23 de la Ley 675 de 2001 las obligaciones de los propietarios de bienes a los que se asigne el uso exclusivo de un bien común, en los siguientes términos:



ART. 23.—Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PAR. 1º—Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PAR. 2º—En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.



De conformidad con lo anterior, a los propietarios de los bienes privados a los que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, les corresponde asumir las reparaciones que se deriven de aquellos deterioros que se produzcan por su culpa y las reparaciones locativas, entendiéndose por tales, lo siguiente:

De conformidad con el artículo 10 del Decreto 1469 de 2010, se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.

Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.

Estas obras no requerirán licencia de construcción. No obstante, quien ejecuta la obra se hace responsable de:



Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.


Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.


Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Ley 810 de 2003

Decreto 1469 de 2010