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REPARACIONES EN LOS BIENES DE USO EXCLUSIVO - ¿Quién debe asumir los gastos de las reparaciones de los bienes comunes de uso exclusivo?

RESPUESTA.

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. El objeto de dotar de personalidad jurídica a la propiedad horizontal es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.



El régimen de propiedad horizontal consagra diferentes tipos de propiedad, tales como: bienes privados o de dominio particular, bienes comunes, bienes comunes de uso exclusivo, entre otros.



Entiéndase por bienes comunes aquellas partes de la copropiedad, pertenecientes en proindiviso (de acuerdo con su coeficiente de copropiedad) a todos los propietarios de los bienes privados, los cuales, por naturaleza o por destinación, permiten y facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular.



Además, estos bienes son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bien común, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados. El derecho sobre estos bienes debe ser ejercido en la forma prevista en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal.



En este punto se distinguen dos clases de bienes comunes, tales son: bienes comunes esenciales y bienes comunes no esenciales.



Bienes comunes esenciales: Son aquellos bienes que, haciendo parte de una copropiedad, son indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular.



Bienes comunes no esenciales: Son aquellos bienes que, haciendo parte de una copropiedad, no son indispensables para la existencia y uso de los bienes de dominio particular, tales como: piscinas, parques, canchas, etc.



A su vez, los bienes privados o de dominio particular son aquellos que estando debidamente delimitados, funcionan de manera independiente y son de propiedad y aprovechamiento exclusivo de un particular al interior de una copropiedad.



Este tipo de propiedad implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, en proporción con los coeficientes de copropiedad, de tal suerte que, en todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado, se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a los bienes comunes, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.



Los bienes comunes de uso exclusivo son aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, los cuales son asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.



Los propietarios de los bienes privados a los que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, están obligados a:





No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.




No cambiar su destinación.




Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.




Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.





De conformidad con lo anterior, a los propietarios de los bienes privados a los que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, les corresponde asumir las reparaciones que se deriven de aquellos deterioros que se produzcan por su culpa y las reparaciones locativas, entendiéndose por tales, lo siguiente:



Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.



Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.



Adicionalmente, es importante tener en cuenta que quien ejecuta la obra se hace responsable de:





Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.




Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.




Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.



En todo caso, siempre es necesario constatar la causa eficiente del problema con el fin de establecer la responsabilidad y a quien corresponde la reparación. En lo que se refiere a la impermeabilización, las interpretaciones sobre quién debería asumir el costo de una impermeabilización son diversas, algunos han entendido que si se trata de ajustes superficiales de impermeabilización causados por el tiempo de vida del edificio, estos deben ser realizados por el copropietario que tiene el uso exclusivo con el objetivo de mantener el buen estado de la vivienda. Si por el contrario, los daños son estructurales y la reparación excede una simple reparación locativa, se entenderá como necesaria y no deberá ser cubierta por el propietario, sino que deberá asumirla la copropiedad o el constructor, según corresponda.



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Ley 810 de 2003

Decreto 1469 de 2010

Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

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