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REMODELACIÓN EN BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO - Solicitamos asesoría

Solicitamos asesoría, teniendo en cuenta que recibimos una comunicación del propietario de un apartamento que solicita permiso para efectuar remodelaciones en su área privada.

RESPUESTA.

En aras de establecer la viabilidad jurídica de la obra que se va a realizar, es importante tener presente el cumplimiento previo de las normas urbanísticas vigentes y de las obligaciones específicas que consagró la Ley 675 de 2001 para los propietarios de bienes de dominio particular con el propósito de garantizar la seguridad y solidez de la edificación, temas a los cuales nos referiremos a continuación.

BIENES COMUNES Y BIENES DE DOMINIO PARTICULAR

La propiedad horizontal supone la existencia de bienes de diversa naturaleza jurídica, como son bienes privados, bienes comunes, y bienes comunes de uso exclusivo.

Por bienes privados o de dominio particular se entienden aquellos inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Para establecer hasta dónde van los límites entre los bienes de dominio particular y los bienes comunes, puede consultarse tanto el reglamento de propiedad horizontal como los planos del edificio o conjunto aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces, donde debe encontrarse la identificación de cada uno de los bienes de dominio particular; así como la determinación de los bienes comunes.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS

La Ley 675 de 2001 consagró expresamente las siguientes obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.



OBRAS QUE REQUIEREN LICENCIA URBANÍSTICA

Siempre que se va a realizar una construcción es preciso verificar si se requiere licencia urbanística, que consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional.

Tratándose de inmuebles construidos se requiere licencia para reforzarlo, modificarlo, ampliarlo o adecuarlo a otro uso; igualmente para el cerramiento de cualquier inmueble.

Existen diferentes clases de licencias urbanísticas, entre ellas, la de urbanización, parcelación, subdivisión, construcción, intervención y ocupación del espacio público.

Por su parte, la licencia de construcción es la autorización para adecuar un predio con edificaciones o construcciones a la reglamentación vigente. Esta licencia se debe obtener en caso de:

OBRA NUEVA: Es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

AMPLIACIÓN: Es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes que tengan licencia de construcción.

ADECUACIÓN: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar la construcción original.

MODIFICACIÓN: Es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente sin aumentar el área construida.

RESTAURACIÓN: Es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.

DEMOLICIÓN: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera simultánea con otra modalidad.

CERRAMIENTO: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.



OBRAS QUE NO REQUIEREN LICENCIA

Por otra parte, NO se requiere licencia cuando se trate de obras de mantenimiento o de reparaciones locativas.

Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.

Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:

1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.

2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.

3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.

De acuerdo con lo expuesto se concluye:



En ningún caso la obra puede comprometer la seguridad y solidez del edificio.




Deberá darse cumplimiento a las normas urbanísticas vigentes y contar con la licencia correspondiente, en caso de que se requiera.




Garantizar condiciones de seguridad y salubridad.




Cumplir con el Reglamento de propiedad horizontal, en cuanto a horarios, autorizaciones, especificaciones constructivas, entre otras.




El propietario del inmueble que ejecuta la obra, deberá adoptar todas las medidas necesarias para prevenir los daños que se puedan llegar a ocasionar a la copropiedad y a terceros y en caso de presentarse, asumir la reparación de los daños ocasionados.





Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Decreto 1469 de 2010

Reglamento de Propiedad Horizontal