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QUORUM PARA VENTA DE BIENES COMUNES - Se hizo una asamblea extraordinaria para la venta de una bodega en el edificio

Se hizo una asamblea extraordinaria para la venta de una bodega en el edificio, bodega que era área común, se alcanzó a reunir un 73% de los cuales un 65% de los presentes votaron a favor. ¿Es válida esta decisión?

RESPUESTA.

La asamblea general la constituyen los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

Como excepción a la regla general, la Ley 675 de 2001 establece en su artículo 46 algunas decisiones que requieren mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, estas decisiones son:



1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.



Tal es el caso de la desafectación de bienes comunes no esenciales, para lo cual, se requiere autorización por parte de la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio.



Por lo anterior, no es válida la decisión adoptada, por cuanto la norma se refiere a un quórum decisorio del 70% de los coeficientes y en el presente caso, a pesar de que se obtuvo un quórum para deliberar superior, no se alcanzó la aprobación del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, que es el quórum exigido por la ley para desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales.



Finalmente, se recuerda que para desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, y como consecuencia, estos puedan pasar a ser del dominio particular de la persona jurídica que posteriormente podrá enajenarlos, se requiere autorización previa de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes. Igualmente la desafectación implica una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones respectivas. La escritura se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En de aclarar que con la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto.

Normatividad relacionada:



Ley 675 de 2001