Consultas

QUÓRUM PARA MODIFICACIONES EN ÁREAS COMUNES

En la copropiedad se va a llevar a cabo una asamblea extraordinaria para someter a consideración las obras de remodelación de áreas comunes como la recepción, construcción de la oficina de administración y la construcción de parqueaderos. La inquietud es: ¿Cuál es el quórum deliberatorio y decisorio que se requiere para aprobar este tipo de trabajos en áreas comunes en asamblea extraordinaria?

RESPUESTA.

La Asamblea General está constituida por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea y a votar en ella, y las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluso para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.

A su vez, se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

En relación con el Quórum, por regla general, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Se exceptúan los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior, que en todo caso no podrá ser superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes, salvo que se trate de extinción de la propiedad horizontal.

No obstante lo anterior, como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requieren mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:



1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

De igual manera debe tenerse en cuenta que mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte Constitucional señaló que el valor del voto de cada propiedad individual depende del tipo de decisiones que se pretenden adoptar por la Asamblea General Propietarios. Así lo dispuso al condicionar la exequibilidad del parágrafo 2º del artículo 37 de Ley 675 de 2001, conforme al cual:“el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de propiedad del respectivo bien privado”,en el entendido que:“cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico …”.En caso contrario, es decir, tratándose de decisiones cuyo contenido no sea económico, la participación de cada propietario se debe dar en igualdad de condiciones, esto es, “un voto por cada unidad privada”.

En conclusión, las obras que implican cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o disminución en su uso y goce por parte de propietarios y residentes, como es el caso de la consulta, requieren mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, tanto en asamblea ordinaria como en extraordinaria.

Finalmente, se recuerda la necesidad de contar con la licencia urbanística correspondiente, que consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación aplicables.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Corte Constitucional, Sentencia C-738 del 11 de septiembre de 2002
 

Copropiedades.com.co

cmc@copropiedades.com.co

+57 1 7444120

Carrera 19A # 84-82 Of. 201 

Bogotá - Colombia