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QUÓRUM CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

La Asamblea nombró el nuevo Consejo de Administración, pero no designó principales y suplentes, tal como lo establece el Reglamento de Propiedad Horizontal. Mientras la asamblea no defina principales y suplentes, todos losmiembros del consejo presentesse consideran principales y tienen voto, por lo tanto, se puede presentar el caso de un empate en las decisiones. Cómo se puede manejar legalmenteesa situación?

RESPUESTA.

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica conformada por los titulares del derecho de dominio de los bienes privados.

Establece la Ley 675 de 2001 que la dirección y administración de la persona jurídica que surge en virtud del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, corresponde a:


&lt; &gt;a asamblea general de propietarios, <!--  -->
al consejo de administración, si lo hubiere, y


al administrador de edificio o conjunto.



En relación con la figura del Consejo de Administración, se encuentra previsto que corresponde a la asamblea general de propietarios como órgano de dirección de la persona jurídica, elegir y remover los miembros del consejo de administración para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.



Es obligatoria la conformación de un Consejo de Administración, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, el cual deberá estar integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos edificios o conjuntos de uso comercial o mixto que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Así mismo, establece la norma que tratándose de edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Respecto del Quórum y mayorías, el consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior.

En cuanto a las funciones del consejo de administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Si bien es cierto, para el caso de edificios o conjuntos de uso residencial, la ley no consagró con carácter obligatorio la integración de un Consejo de Administración, si estableció la posibilidad consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal, de edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos.

Ahora bien, el reglamento de propiedad horizontal constituye el máximo estatuto al interior del edificio o conjunto, en cuyo contenido se regulan los derechos y obligaciones específicas de sus copropietarios y se constituye en la expresión de la voluntad de la asamblea de copropietarios.

El reglamento es la norma interna que incluye las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace en virtud del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Por lo anterior, el reglamento de propiedad horizontal es de obligatorio cumplimiento y la Copropiedad debe someterse a lo dispuesto en el mismo sobre la integración, elección y remoción del Consejo de Administración, así como lo establecido en relación con el quórum y mayorías.

En el evento en que se evidencien vicios en la conformación del consejo de administración o vicios sobrevinientes al momento de la elección, por estar en contravía con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal; deberá convocarse a asamblea general extraordinaria para modificar la integración del Consejo de Administración, por ser el órgano competente para subsanar tal situación.

Finalmente, en relación la forma de dirimir los empates que se presenten en el consejo de Administración, teniendo en cuenta que la Ley de propiedad horizontal no establece nada al respecto, debe acudirse a lo dispuesto sobre el particular en el reglamento de propiedad horizontal. Generalmente, el desempate se decidirá en nueva votación por parte del Consejo de Administración y de ser el caso, hasta que se reúna el Consejo en pleno, que deberá estar integrado por un número impar.

También es importante tener en cuenta que en esencia la función de los suplentes es la de suplir a los principales en las faltas temporales o absolutas de éstos, más no la de decidir simultáneamente con los principales.



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001 artículos 3, 5, 36 - 38, 53 – 55.

Reglamento de Propiedad Horizontal


 

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