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PERMISO PARA CONSTRUIR EN TERRAZA - Uno de los copropietarios del edificio desea saber

RESPUESTA.

Los bienes comunes de uso exclusivo son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, los cuales podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Para los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, surgen una serie de obligaciones dentro de las cuales se encuentran las de no efectuar alteraciones ni realizar construcciones. Expresamente se ha consagrado la prohibición de realizar este tipo de reformas sin previa autorización de la asamblea general de copropietarios y sin los permisos requeridos por las autoridades competentes, y que a continuación se relacionan:





En primer lugar, para establecer si es posible realizar una obra en esta área, es preciso verificar con Planeación Distrital o la curaduría, si las normas urbanísticas le permiten cubrir o hacer obra sobre la terraza, o si por el contrario no es permitido por tratarse del aislamiento obligatorio, o un área libre que sirve para dar luz y ventilación a determinadas zonas, o si la terraza se constituyó como parte del equipamento comunal con alguna función determinada. Lo siguiente será obtener la autorización de la asamblea de propietarios y además el permiso para construir.




Se requerirá de la autorización de la asamblea de propietarios como máximo órgano de decisión en la propiedad horizontal. La asamblea podrá autorizar las obras, o bien en calidad de bien común de uso exclusivo a cambio de una contraprestación económica o bien, proceder a la desafectación para enajenar la terraza y que el propietario como titular del derecho de dominio pueda construir.




Desafectación de bienes comunes no esenciales.En caso de que se decida desafectar este bien, se requiere una reforma al reglamento de propiedad horizontal. Para este efecto, tenga en cuenta que la desafectación de bienes comunes no esenciales requiere de la aprobación de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, decisión que debe constar en la respectiva acta de asamblea general de copropietarios con la cual se entienden ajustados también los coeficientes. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, como es venderla al propietario del inmueble.




Posteriormente debe solicitar la licencia correspondiente de la autoridad municipal, en todo para solicitar licencia deberá acompañar copia del acta de la asamblea que autorizó la modificación. La licencia urbanística consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional. Tratándose de inmuebles construidos se requiere licencia para reforzarlo, modificarlo, ampliarlo o adecuarlo a otro uso; igualmente para el cerramiento de cualquier inmueble.



Normatividad aplicable:

Ley 675 de 2001

Decreto 1469 de 2010