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PARQUEADEROS DE VISITANTES - ¿Se pueden rentar parqueaderos de visitantes para motos en una copropiedad sin la aprobación de la asamblea general?

¿Se pueden rentar parqueaderos de visitantes para motos en una copropiedad sin la aprobación de la asamblea general, a sabiendas que el reglamento de propiedad horizontal faculta al consejo de administración a reglamentar los tiempos de uso y las medidas para la organización y control de estos espacios?

RESPUESTA.

Se entiende por bienes comunes, aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Dentro de ellos se encuentran comprendidos los parqueaderos de visitantes.

De conformidad con el régimen de propiedad horizontal, el derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Si bien es cierto, le ley permite la explotación económica de bienes comunes, para ello es necesario que el reglamento de propiedad horizontal autorice tal explotación económica, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales.

Así mismo, se requiere autorización por parte de la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 que exige mayoría calificada en los siguientes casos:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

Conforme a lo anterior, es indispensable la aprobación de la asamblea con la mayoría calificada que se mencionó, la cual debe sujetarse a lo dispuesto por el reglamento de propiedad horizontal.

Finalmente, es importante verificar que la decisión que se adopte no contravenga disposiciones urbanísticas, pues para cada copropiedad se exige un porcentaje determinado de parqueaderos de visitantes, teniendo en cuenta que la función con que fueron concebidos es para un uso transitorio porque fueron creados por la ley para facilitar la movilidad y evitar que vehículos de visitantes se estacionen en las calles, lo cual favorece no solo al edificio sino también a la movilidad de la ciudad, en desarrollo de la función social que debe cumplir la propiedad horizontal.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001