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PAGO DE EXPENSAS COMUNES - En el Edificio a los parqueaderos de propiedad de la Constructora

En el Edificio a los parqueaderos de propiedad de la Constructora, se realizó el respectivo cobro de cuotas de Administración, más los intereses. Ellos nos comunican que no les corresponde cancelar ese valor y que algunos de los parqueaderos cambiaron de propietario.

En la propiedad horizontal concurren derechos tanto de propiedad exclusiva sobre bienes privados, como derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo tanto, en primer término hay que diferenciar (i) cuáles de los parqueaderos a que se refiere la consulta son de propiedad privada, (ii) cuáles son bienes comunes y (iii) cuáles son bienes comunes de uso exclusivo. Al respecto consagra la ley 675 lo siguiente:

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Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes de uso exclusivo: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.


En este sentido, por expresa disposición del artículo 4° de la Ley 675 de 2001, la escritura pública que contiene el Reglamento de Propiedad Horizontal debe tener la identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital y los correspondientes coeficientes de copropiedad; así como la determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto. Igualmente, cada uno de los bienes de dominio particular debe contar con el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

Es así como los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

En caso de cambio de propietario, es importante tener en cuenta que existirá solidaridad en el pago de las expensas comunes, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

Por su parte, la Corte Constitucional[i] ha sostenido reiteradamente que con esta norma el legislador persigue, por una parte, que los propietarios de bienes privados en los edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal cumplan la obligación de contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, sin el cual sufre menoscabo manifiesto el funcionamiento de la propiedad horizontal, de suerte que al enajenarlos se encuentren a paz y salvo por dicho concepto, y, por otra parte, que el adquirente tenga conocimiento del estado de dicha obligación, la cual asume en la condición de deudor solidario en caso de estar pendiente de pago.

Finalmente, nuestra legislación establece como sanción por el retardo en el cumplimiento del pago de expensas, la causación de intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia

Financiera, sin perjuicio de que la asamblea general hubiere establecido un interés inferior o condonado su pago.

Adicionalmente, mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

En conclusión:


Tratándose de bienes privados o de dominio particular, sus propietarios están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de conformidad con los coeficientes consagrados en el Reglamento de Propiedad Horizontal, los cuales definen la proporción con que cada uno de los propietarios contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto.
El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, o si fuere el caso, un interés inferior cuando así lo hubiere establecido la Asamblea General.
Es una de las funciones y obligaciones que tiene el Administrador en su calidad de Representante Legal, cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
Para el caso de los parqueaderos cuyo dominio hubiere sido transferido, existirá solidaridad en el pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.




Normatividad relacionada:

Ley 65 de 2001 artículos 3°, 22, 29, 30, 51

Reglamento de Propiedad Horizontal
Sentencia C-408 de mayo 22 de 2003. M.P. Jaime Araújo Rentería