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OBRAS EN BIEN COMÚN DE USO EXCLUSIVO - Solicito su asesoría frente al caso de un copropietario que construyó en la terraza de uso exclusivo

RESPUESTA.

El régimen de propiedad horizontal consagra diferentes tipos de propiedad, tales como: bienes privados o de dominio particular, bienes comunes, bienes comunes de uso exclusivo, entre otros.

Entiéndase por bienes comunes aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Por su parte, bienes comunes de uso exclusivo son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, los cuales podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Para los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, surgen una serie de obligaciones dentro de las cuales se encuentran las de no efectuar alteraciones ni realizar construcciones. Expresamente se ha consagrado la prohibición de realizar este tipo de reformas sin previa autorización de la asamblea general de copropietarios y sin los permisos requeridos por las autoridades competentes.

En primer lugar, quien debe dar la autorización para este tipo de reformas en la propiedad horizontal es la asamblea de copropietarios como máximo órgano de decisión en la propiedad horizontal, teniendo en cuenta que se compone de la totalidad de copropietarios, el poder decisorio primario, y posteriormente debe ser sometido a la aprobación de la autoridad competente, toda vez que resulta necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal.

Así mismo, la modificación a los balcones o terrazas pueden constituir un cambio en la fachada, lo cual requiere aprobación de la asamblea, sin la cual no se podrán realizar alteraciones a estos elementos, pues la idea es conservar la armonía del conjunto. La modificación de la fachada sin esta autorización, se traduce en una violación a los estatutos de la unidad residencial, a las normas consagradas en la Ley 675 de 2001 y a las normas urbanísticas referentes a la licencia de modificación o ampliación, según corresponda, ya que puede constituir una ampliación del metraje del inmueble al cual se adhiere.

Sobre el particular, citamos los siguientes artículos de la Ley 675 de 2001:

“ART. 73.—Reformas arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.”

“ART. 75.—Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la junta de copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.

Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la unidad inmobiliaria cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores.”

Nos permitimos informarle que la administración de la copropiedad se encuentra facultada para iniciar las acciones pertinentes, esto es:



Agotar las vías directas y mecanismos alternativos de solución de conflictos,


vía administrativa ante la alcaldía respectiva o


vía judicial ante un juez civil





Lo anterior, con el fin de hacer valer lo consagrado la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, documento que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de las unidades privadas de un edificio o conjunto que se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal.

En primera instancia, se considera viable requerir al Copropietario para que restablezca el estado de la terraza, contemplando un término perentorio, y garantizando en todo caso, el debido proceso. En este requerimiento se le solicitará devolver las cosas a su estado original, atendiendo lo establecido en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.

En caso que el copropietario no acceda, consideramos pertinente acudir al comité de convivencia del conjunto, en caso de que exista, para intentar un arreglo directo y dirimir las controversias que se han presentado con ocasión de la obra realizada. Adicionalmente, también podrá intentarse una conciliación extrajudicial entre las partes ante un centro de conciliación autorizado.

En caso de no poder llegar a ningún arreglo con el copropietario por las vías directas de solución de conflictos; mediante el ejercicio de una acción administrativa, el infractor puede verse avocado a una orden de demolición total o parcial de las obras desarrolladas sin el respectivo permiso o licencia, así mismo, la autoridad competente previo proceso policivo podrá imponer multas sucesivas por el incumplimiento. Conocerán de estas acciones los inspectores de policía de la localidad.

Dentro de los soportes que pueden ser allegados al proceso se encuentran los requerimientos efectuados al infractor, el aparte correspondiente del reglamento de propiedad horizontal, evidencia de las obras realizadas, certificado de existencia y representación legal de la Copropiedad, poder debidamente conferido cuando a ello hubiere lugar, concepto técnico si lo tienen y demás pruebas documentales, testimoniales o solicitud de inspección al inmueble.

Finalmente y como última instancia, será competencia del juez civil resolver las controversias que surjan entre propietarios y entre éstos y la persona jurídica de la propiedad horizontal, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular.



Normatividad aplicable:

Ley 675 de 2001

Reglamento de Propiedad Horizontal.