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OBRAS EN BALCONES - Solicitamos su asesoría respecto a un propietario de un apartamento

Solicitamos su asesoría respecto a un propietario de un apartamento, que sin consultar con la administración de la copropiedad, realizó cambios en el balcón del apartamento, encerrándolo con vidrio, por lo cual cambio el estilo de la fachada de la copropiedad.

De conformidad con el artículo tercero de la Ley 675 de 2001, son bienes comunes esenciales, aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Las barandas y los balcones constituyen parte de los bienes de uso común del edificio, por ser continuación o prolongación del plano horizontal que conforma el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro. En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de la fachada, pues se considera esta última como todas las partes que conforman el exterior de las edificaciones: muros, materiales, acabados, ventanería, canales y aleros.

En este orden de ideas, la modificación a los balcones constituye un cambio en la fachada, lo cual requiere aprobación de la asamblea en decisión adoptada con quórum calificado (70%), sin la cual no se podrán realizar alteraciones a estos elementos, pues la idea es conservar la armonía del conjunto. La modificación de la fachada sin esta autorización, se traduce en una violación a los estatutos de la unidad residencial, a la normas consagradas en la Ley 675 de 2001 referida anteriormente y a las normas urbanísticas referentes a la licencia de modificación, ampliación y demolición parcial dependiendo el tipo de cerramiento, ya que puede constituir una ampliación del metraje del inmueble al cual se adhiere.

En este sentido, el artículo 73 de la Ley 675 de 2001, consagra que la adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.

Con base a lo anterior, el propietario del apartamento cuyo balcón fue cubierto y encerrado, al no contar con la respectiva aprobación de la asamblea ni con la licencia respectiva de la curaduría urbana, pueden ser objeto de un proceso ante la alcaldía local respectiva, que le puede acarrear la imposición de multas. Previamente es viable requerir a este Copropietario para que retire el cerramiento, garantizando en todo caso, el debido proceso.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001