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MODIFICACIÓN DE FACHADAS - Las ventanas exteriores de los apartamentos hacen parte de la fachada y si pueden ser modificadas por los propietarios de estos apartamentos?

RESPUESTA.

De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, son bienes comunes aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Igualmente, se consideran bienes comunes esenciales, aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Establece la norma que la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir la determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. No obstante lo anterior, en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

En cuanto al tipo de bienes que constituyen las ventanas exteriores, se ha considerado que las partes que forman el exterior de las edificaciones, tales como muros, materiales de terminación, ventanerías, cornisas, aleros, voladizos, jardines, antejardines y pinturas se entienden comprendidos dentro de la fachada y en consecuencia forman parte integrante de los bienes comunes de cada inmueble. Sobre este punto, la doctrina ha coincidido en afirmar que la ventanería es un elemento común porque forma parte de las paredes perimetrales de las fachadas internas y externas del edificio.

Por lo anterior, al ser parte integral de la fachada y considerando el carácter de bien común de las fachadas, cualquier alteración de la misma requiere de la aprobación por parte de la asamblea general de copropietarios.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Reglamento de Propiedad Horizontal
 

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