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MANUAL DE CONVIVENCIA - Se realizó Asamblea para la aprobación del Manual de convivencia donde se incluyen las sanciones que se pueden aplicar en el conjunto. Se pregunta lo siguiente:

Se realizó Asamblea para la aprobación del Manual de convivencia donde se incluyen las sanciones que se pueden aplicar en el conjunto. Se pregunta lo siguiente:

• Es necesario tener el 70% de votación para su aprobación?

• Es necesario elevar este Manual a escritura pública ya que incluye sanciones?

RESPUESTA:

En relación con los manuales de convivencia se ha reconocido por la Corte Constitucional que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los artículos 2° y 3° de la Ley 675 de 2001, que obligan a que en los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Así las cosas, los manuales de convivencia, en términos prácticos, son una parte del reglamento de la copropiedad.

Ahora bien, conforme lo establece el artículo 60 de la Ley 675 de 2001, es en el reglamento de propiedad horizontal donde deben constar las conductas objeto de la aplicación de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, las sanciones que proceden para cada evento, su duración, así como los procedimientos y garantías para su imposición.

Conforme a lo anterior, teniendo en cuenta que las sancione fueron consignadas en el manual de convivencia, éste debe ser parte integral del Reglamento de propiedad horizontal, cuya reforma requerirá aprobación de la asamblea con mayoría calificada del 70%.

En relación con el quórum debe tenerse en cuenta que mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte Constitucional señaló que el valor del voto de cada propiedad individual depende del tipo de decisiones que se pretenden adoptar por la Asamblea General Propietarios. Así lo dispuso al condicionar la exequibilidad del parágrafo 2º del artículo 37 de Ley 675 de 2001, conforme al cual:“el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de propiedad del respectivo bien privado”,en el entendido que:“cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico …”.En caso contrario, es decir, tratándose de decisiones cuyo contenido no sea económico, la participación de cada propietario se debe dar en igualdad de condiciones, esto es, “un voto por cada unidad privada”.

Una vez se obtiene la aprobación por parte de la Asamblea para reformar el reglamento, se debe elevar a escritura pública y posteriormente se debe registrar en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente.

Finalmente, consideramos importante añadir que como los reglamentos y las manuales de convivencia pueden contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte ha establecido que la potestad de regulación de las Asambleas de Propietarios se encuentra limitada por la Constitución y la ley. Precisamente, en la Sentencia T-555 de 2003, se estableció que:“a pesar de que la decisión de la Asamblea de Copropietarios haya sido adoptada respetando ciertos procedimientos y sistemas de mayorías, resultaría inaplicable si contrariase, por ejemplo, los derecho fundamentales a la igualdad, la libre locomoción, el derecho al trabajo o las libertades económicas..”

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Corte Constitucional, Sentencia C-738 del 11 de septiembre de 2002

Corte Constitucional, Sentencia T-034/13