Consultas

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN - ¿por qué los locales no pagan igual que los apartamentos?

El usuario manifiesta que administra una copropiedad mixta donde los locales pagan una cuota muy pequeña de administración. Los propietarios de las unidades residenciales quieren saber, ¿por qué los locales no pagan igual que los apartamentos?

RESPUESTA.

Las Expensas comunes son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendidos como aquellos servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

Pon ende, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

El coeficiente de copropiedad de cada una de las unidades privadas será lo que determine la proporción con que cada uno de los propietarios debe contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. Sin perjuicio de que las cuotas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

Los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, deberán estar señalados en el reglamento de propiedad horizontal y se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

Establece la Ley 675 de 2001 que los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. No obstante, en los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no están obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Lo cual será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

Por otra parte, Los módulos de contribución son aquellos índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes privados, en las expensas causadas por los bienes y servicios de uso común, cuyo su uso y goce pertenezca solo a un grupo o sector determinado del conjunto. Estas contribuciones se ejecutarán según las disposiciones del reglamento

Conforme a lo anterior, tratándose de edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. En estos casos, el reglamento de propiedad horizontal contendrá los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

Igualmente, en el caso de edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, los reglamentos de propiedad horizontal deben contener la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Así las cosas, las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes las sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

En este orden de ideas, para determinar por qué los locales comerciales a que se refiere la consulta pagan una cuota inferior a la de los apartamentos, es preciso remitirse al reglamento de propiedad horizontal para verificar lo siguiente: (i) Coeficientes de copropiedad tanto de las unidades residenciales como de los locales, (ii) los criterios de ponderación que sirvieron para determinar los coeficientes, (iii) la sectorización de los bienes y servicios comunales, pues las expensas de aquellos que no estén destinados al uso y goce general corresponden sólo a los propietarios de ese sector en proporción al módulo de contribución. Esto es lo que hace la diferencia en la cuota de una u otra unidad privada en el caso de edificios de uso mixto.

Finalmente, si se evidencian errores aritméticos en el cálculo de coeficientes o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal.

Normatividad relacionada:



Ley 675 de 2001
 

copropiedades.com.co

cmc@copropiedades.com.co

Carrera 19 A No. 84-82 Of. 201 

Bogotá - Colombia