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LICENCIA DE CONTRUCCIÓN

Actualmente se encuentra en trámite en la curaduría, solicitud de licencia para realizar la construccióndelsalóncomunal del conjunto. Sucede que una propietaria radicó ante la curaduría carta solicitando se niegue la licencia, argumentando que en la valla informativa el No. de radicado quedó errado, que no se cumplió con el quórum en la asamblea y que el administrador requiere autorización para celebrar contratos por ese monto.

Quisiéramos saber si estos argumentos tienen validez para que seanegada la licencia deconstrucción.

RESPUESTA.

En primer lugar, en caso de existir un error en la valla informativa, se configura un error de forma que debe ser subsanado por la curaduría correspondiente, toda vez que no permite darle publicidad correcta a la licencia en cuestión y por ende los terceros que se vean afectados no tienen la posibilidad de presentar sus respectivas oposiciones por considerar que el otorgamiento de la licencia puede vulnerar sus derechos.

En relación con el Quórum, salvo que en el reglamento interno de la propiedad horizontal se hubiese pactado un régimen de mayorías y quórum diferente a los establecidos en la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios requerirá de una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad para decidir sobre cambios que afecten la destinación de los bienes comunes.

Es preciso que la administración revise si las decisiones adoptadas en la asamblea relacionadas con la obra, cumplieron con el quórum y mayorías establecidas en el reglamento interno de la propiedad horizontal, pues de no ser así, lo más probable es que la oposición prospere, ya que las decisiones adoptadas irían en contra de los estatutos de la copropiedad. En este caso, con el fin de subsanar este punto, podrían citar a Asamblea Extraordinaria con el fin de lograr aprobación conforme a las mayorías estipuladas en el reglamento.

En cuanto al último de los argumentos de la opositora, según el cual, el reglamento interno estipula que el administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea para la celebración de los contratos requeridos para la obra objeto de la licencia, debe tenerse en cuenta que no podrá el administrador celebrar estos contratos hasta tanto cuente con la respectiva autorización por parte de la asamblea para celebrar contratos por ese valor, cumpliendo con el quórum y mayorías establecidas. Sin que ello resulte un impedimento para otorgar la licencia, toda vez que la autorización puede darse más adelante, pero en todo caso de manera previa a la contratación. En este punto, hay que recordar que en caso de incumplimiento de la normatividad y el reglamento de propiedad horizontal, la ley 675 de 2001 en su artículo 50 inciso segundo determinó las responsabilidades del administrador en el siguiente sentido:

“Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”

Normatividad relacionada:



Ley 675 de 2001


 

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