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INTEGRACIÓN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN - El reglamento de propiedad horizontal establece que para ser elegido miembro del consejo de administración

El reglamento de propiedad horizontal establece que para ser elegido miembro del consejo de administración, se requiere ser propietario de una unidad privada del Conjunto. No obstante lo anterior, en la última asamblea fue elegido como miembro del consejo una persona que no figura como propietario del inmueble, según se constató en el Certificado de Tradición y Libertad. Cordialmente solicitamos su orientación con el fin de aclarar dicha situación.

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica conformada por los titulares del derecho de dominio de los bienes privados.

Establece la Ley 675 de 2001 que la dirección y administración de la persona jurídica que surge en virtud del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, corresponde a:


La asamblea general de propietarios,
al consejo de administración, si lo hubiere, y
al administrador de edificio o conjunto.


En relación con la figura del Consejo de Administración, se encuentra previsto que corresponde a la asamblea general de propietarios como órgano de dirección de la persona jurídica, elegir y remover los miembros del consejo de administración para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

Es obligatoria la conformación de un Consejo de Administración, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, el cual deberá estar integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos edificios o conjuntos de uso comercial o mixto que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Así mismo, establece la norma que tratándose de edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

En cuanto a las funciones del consejo de administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Si bien es cierto, para el caso de edificios o conjuntos de uso residencial, la ley no consagró con carácter obligatorio la integración de un Consejo de Administración, si estableció la posibilidad consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal, de edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos.

Por su parte, el reglamento de propiedad horizontal constituye el máximo estatuto al interior del edificio o conjunto, en cuyo contenido se regulan los derechos y obligaciones específicas de sus copropietarios; se constituye en la expresión de la voluntad de la asamblea de copropietarios y en la norma interna que incluye las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace en virtud del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal.

Por lo anterior, el reglamento es de obligatorio cumplimiento y la Copropiedad debe someterse a lo dispuesto en el mismo sobre la integración, elección y remoción del Consejo de Administración, siempre que las disposiciones en él contenidas, no violen normas de orden público, pues en tal caso se entenderán no escritas. Nótese que la Ley 675 igualmente establece que el Consejo de Administración estará integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados, y de acuerdo con la consulta no se cumple ninguno de estos dos presupuestos.

En el presente caso, uno de los requisitos para integrar el consejo de administración es el de ser propietario de una de las unidades privadas, por lo tanto la titularidad de los bienes de dominio particular debe ser corroborada mediante certificado de tradición y libertad vigente de la Oficina de Registro de Instrumentos públicos correspondiente, ya que el folio de matrícula inmobiliaria es el documento público donde se consigna cronológicamente toda la historia jurídica del respectivo bien raíz.

Finalmente, considerando que hay vicios en la elección del consejo de administración o vicios sobrevinientes al momento de la elección, por estar en contravía con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal al desconocerse uno de los requisitos para ser miembro de éste organismo, como es el ser propietario de una de las unidades privadas o en su defecto, delegado; corresponde a la asamblea general de propietarios la remoción de los miembros del consejo que no reúnan los requisitos a que se refiere el reglamento de propiedad horizontal y modificar la integración del Consejo de Administración. Por lo tanto se sugiere convocar a la asamblea, por ser el órgano competente para subsanar tal situación.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001 artículos 3, 5, 36 - 38, 53 – 55.

Reglamento de Propiedad Horizontal