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INCUMPLIMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Solicitamos su asesoría en relación con las medidas que podemos adoptar con un arrendatario de una zona comunal de la Copropiedad donde opera una tienda para servicio de los residentes

Solicitamos su asesoría en relación con las medidas que podemos adoptar con un arrendatario de una zona comunal de la Copropiedad donde opera una tienda para servicio de los residentes, que desde hace varios meses no cancela el cánon de arrendamiento debido a que se encuentra en una situación económica muy difícil.

A la fecha la deuda de esta persona por concepto de arrendamiento es muy alta, debido a que realizó un acuerdo de pago el cual no ha venido cumpliendo a cabalidad.

De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, el administrador como representante legal del edificio o conjunto tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, y dentro de sus funciones básicas se encuentra la de cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal; so pena de responder por los perjuicios que se causen a propietarios y a terceros.

De acuerdo con lo anterior, es importante adoptar las acciones necesarias para salvaguardar el patrimonio y recursos de la copropiedad; salvo que la Asamblea de Copropietarios, que es el único órgano que puede hacer algún tipo de concesiones, disponga lo contrario en consideración a la precaria situación de los arrendatarios.

En el presente caso se sugiere revisar el respectivo contrato de arrendamiento con el fin de verificar las garantías contractuales que se pactaron en el mismo, como es lo atinente a la figura de los codeudores, pólizas de seguro y los mecanismos de solución de las controversias suscitadas por el incumplimiento del contrato.

En este orden de ideas, ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, que se causa con ocasión al no pago en los cánones de arrendamiento, es viable ejercer las siguientes acciones:


Enviar comunicación por correo certificado a la dirección de notificación contractual, la copropiedad deberá notificar su intención de dar por terminado de manera unilateral el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contractuales como es el no pago de los cánones de arrendamiento, para que de esta manera, se reclame la devolución del bien inmueble. De igual forma, se recomienda que en dichas comunicaciones se informe que, en todo caso, el arrendador se reserva el derecho a promover las reclamaciones judiciales para el pago de los conceptos propios del contrato, y los daños y perjuicios que se deriven del incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Exigir y perseguir al arrendatario el valor de la multa o cláusula penal pactada, en caso de que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento, al igual que los perjuicios resultantes del incumplimiento y que estén debidamente probados.
Cobrar los cánones de arrendamiento hasta el día que efectivamente se haga la entrega del bien de manera voluntaria o por orden judicial.


En caso que no se realice la devolución voluntaria, la copropiedad podrá solicitar la declaración de la terminación unilateral del contrato de arrendamiento como consecuencia de la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas o cánones de arrendamiento, lo cual se podrá realizar por medio del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, donde por conducto del juez civil de la República, se pretende la devolución del bien inmueble y el pago de perjuicios y costas en los cuales ustedes han incurrido, siendo la finalidad primordial de dicho proceso obtener la devolución del bien a la copropiedad.

Por otra parte, si el arrendatario hace entrega del inmueble pero no cancela los valores adeudados, será procedente que con el contrato de arrendamiento que conste por escrito, se tramite el respectivo proceso ejecutivo singular, mediante el cual se podrán solicitar las medidas cautelares que sean conducentes para obtener el cumplimiento de las obligaciones adeudadas, y la multa por incumplimiento, en caso de estar estipulada en el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, si se pretende una solución pacifica y de mutuo acuerdo con los arrendatarios, el ordenamiento jurídico permite que acudan a la conciliación extrajudicial en derecho, ante un centro de conciliación autorizado del lugar de donde se encuentre ubicado el bien inmueble; trámite que pretende obtener un acuerdo de pago de los cánones de arrendamiento y se establezcan los respectivos términos para proceder a la entrega material del bien inmueble arrendado, lo cual estará a cargo del arrendatario.

Normatividad relacionada:


Ley 675 de 2001
Código Civil, artículos 1602, 1996 y ss
Código General del Proceso , artículo 384.