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INCUMPLIMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Hay un arrendatario de un apartamento el cual está en mora con el arriendo en cinco meses

RESPUESTA.

La Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece como justa causa para dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador del inmueble, la no cancelación por parte del arrendatario del valor del canon mensual y los reajustes al mismo dentro del término pactado; y en consecuencia el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

En este contrato prevalece la autonomía privada ya que una vez se ha celebrado el contrato es ley para las partes, y solo puede ser terminado por el mutuo consentimiento o por disposiciones legales.

Constituyen justa causa para la terminación del contrato por parte del arrendador, las siguientes:

1. Falta de pago del cánon de arrendamiento y sus correspondientes reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o el cambio de destinación, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble.

6. La violación por el arrendatario a las normas del reglamento de propiedad horizontal.

Cumplidas las anteriores condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. No obstante si el arrendatario no cumple con la entrega del inmueble, el arrendador deberá acudir a la justicia ordinaria para iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble arrendado para recuperar la tenencia del inmueble.

Antes de acudir a la jurisdicción civil, deberá intentar la conciliación extrajudicial como medio alternativo de solución de conflictos en derecho, esta no requerirá de la intervención de un abogado, y además se podrían obtener los mismos resultados de un proceso, con mayor celeridad.

En principio, se sugiere enviar comunicación por correo certificado a la dirección de notificación contractual, comunicando la intención del arrendador de dar por terminado de manera unilateral el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contractuales como es el no pago de los cánones de arrendamiento, para que de esta manera, se reclame la devolución del bien inmueble. De igual forma, se recomienda que en dichas comunicaciones se informe que, en todo caso, el arrendador se reserva el derecho a promover las reclamaciones judiciales para el pago de los conceptos propios del contrato, y los daños y perjuicios que se deriven del incumplimiento del contrato de arrendamiento.

En caso que no se realice la devolución voluntaria, el arrendador podrá solicitar la declaración de la terminación unilateral del contrato de arrendamiento como consecuencia de la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas o cánones de arrendamiento, lo cual se podrá realizar por medio del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, donde por conducto del juez civil de la República, se pretende la devolución del bien inmueble y el pago de perjuicios y costas en los cuales se han incurrido, siendo la finalidad primordial de dicho proceso obtener la devolución del bien a la copropiedad.

Por otra parte, si el arrendatario hace entrega del inmueble pero no cancela los valores adeudados, será procedente que con el contrato de arrendamiento que conste por escrito, se tramite el respectivo proceso ejecutivo singular, mediante el cual se podrán solicitar las medidas cautelares que sean conducentes para obtener el cumplimiento de las obligaciones adeudadas, y la multa por incumplimiento, en caso de estar estipulada en el contrato de arrendamiento.

Normatividad relacionada:


Ley 675 de 2001
Ley 820 de 2003