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INASISTENCIA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA - ¿Se puede sancionar la inasistencia a una asamblea extraordinaria o el hecho de presentarse sólo a firmar y retirarse?

RESPUESTA.

Es viable el cobro de multas por inasistencia tanto a la asamblea general ordinaria, como a una asamblea extraordinaria, siempre y cuando esté consagrada esta posibilidad dentro del reglamento de la propiedad horizontal, y se encuentre reglamentado el procedimiento aplicable, se establezcan las situaciones fácticas que serán sancionadas, así como la sanción prevista para cada una. Igualmente es preciso verificar lo que prevé el reglamento en el caso expuesto, cuando un copropietario se presenta solo a firmar pero no asiste a la reunión.

Establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Para la imposición de cualquiera de ellas, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso. No obstante, en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

El derecho fundamental al debido proceso se encuentra consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia en los siguientes términos:

“ARTICULO 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. (…)

Toda persona se presume inocente mientras no se la haya declarado judicialmente culpable. Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él, o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria, y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho. Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.”



Sobre el particular, ha sostenido la Corte Constitucional que la garantía del debido proceso aplica incluso en las actuaciones adelantadas por particulares y debe ser observada por quienes tienen la potestad de aplicar sanciones, como es el caso de la propiedad horizontal, en este sentido esa corporación ha manifestado <a href="#_ftn1" name="_ftnref1" title="">[1]:

“El debido proceso en las actuaciones particulares. La garantía del debido proceso ha sido establecida en favor de la persona, de toda persona, cuya dignidad exige que, si se deducen en su contra consecuencias negativas derivadas del ordenamiento jurídico, tiene derecho a que su juicio se adelante según reglas predeterminadas, por el tribunal o autoridad competente y con todas las posibilidades de defensa y de contradicción, habiendo sido oído el acusado y examinadas y evaluadas las pruebas que obran en su contra y también las que constan en su favor.

No podría entenderse como semejante garantía, reconocida al ser humano frente a quien juzga o evalúa su conducta, pudiera ser exigible únicamente al Estado. También los particulares, cuando se hallen en posibilidad de aplicar sanciones o castigos, están obligados por la Constitución a observar las reglas del debido proceso, y es un derecho fundamental de la persona procesada la de que en su integridad, los fundamentos y postulados que a esa garantía corresponden le sean aplicados. Por eso, ante las vulneraciones o amenazas para el ejercicio de ese derecho fundamental, cabe la acción de tutela.”

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte de la juez.

En conclusión, Si bien es cierto, la ley no consagró expresamente la sanción frente a la inasistencia de propietarios de bienes privados a la Asamblea, si estableció la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en el reglamento de propiedad horizontal.

Por lo tanto, las sanciones podrán imponerse siempre y cuando las obligaciones y sanciones se encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, se respeten los procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso y se respeten los derechos de defensa, contradicción e impugnación.



Normatividad relacionada:



Constitución Política de Colombia artículo 29
Ley 675 de 2001 artículos 2, 38, 51, 59 – 62
Jurisprudencia Corte Constitucional
Reglamento de Propiedad Horizontal

<a href="#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Corte Constitucional, sentencia T-543 de 1999.

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