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HUMEDAD EN APARTAMENTO - El apartamento del último piso presenta humedades afectando los apartamentos contiguos. Se le han enviado varias comunicaciones a la dueña pero ella no esta interesada en solucionar esto. Los propietarios afectados han pasado ...

El apartamento del último piso presenta humedades afectando los apartamentos contiguos. Se le han enviado varias comunicaciones a la dueña pero ella no esta interesada en solucionar esto. Los propietarios afectados han pasado la queja a la administración. ¿Qué debo hacer?

Lo primero que debe determinarse es la clase de bien en que se está originando el problema (bien de dominio privado, bien común, bien común esencial o bien común de uso exclusivo).

En relación con la responsabilidad de los propietarios de bienes de dominio particular, establece la Ley 675 de 2001 lo siguiente:



ART. 18.—Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: (…)

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

En materia civil, todo aquel que causa un daño tiene la obligación jurídica de responder por los perjuicios que de él se deriven.

La responsabilidad derivada de los daños que pueden surgir como consecuencia de un problema en la tubería, dependerá de la causa eficiente del problema y de la clase de bien en que se está originando el mismo, por consiguiente deberá asumir la solución:

La Copropiedad:

· Cuando el daño proviene de bienes comunes esenciales como el terreno o tuberías de servicios públicos de la Copropiedad

· Cuando el daño surge como consecuencia de la falta de mantenimiento en la impermeabilización de fachadas y techos.

· Cuando el daño proviene de áreas comunes de acceso para todos los propietarios, tales como balcones, terrazas, cubiertas o patios.



El Propietario:

· Cuando el daño proviene de una tubería privada, corresponderá la solución al propietario de la misma.

· Cuando el daño se genera por la indebida instalación de baldosas o losas en baños o cocinas, lo cual hace que se filtre el agua y afecte a la propiedad ubicada en la parte de abajo, corresponde la solución al propietario del inmueble en que se efectuó la obra.

· Cuando se trate de balcones, terrazas, cubiertas o patios, que son bienes comunes de uso exclusivo, en este caso deberá asumir el arreglo el propietario que se está beneficiando del uso exclusivo.


De conformidad con lo anterior, si se comprueba que el daño proviene de un bien privado, corresponde al propietario del mismo efectuar las reparaciones en las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, así como resarcir los daños que se hubieren causado al edificio o apartamentos, como consecuencia de su descuido.

Si después de intentar a través de los mecanismos para la solución de conflictos con que cuenta la copropiedad, el propietario del inmueble que está causando el daño, se niega a hacer las reparaciones, se podrá instaurar una querella policiva ante la Alcaldía local correspondiente. Igualmente, y con el fin de presionarlo para que realice la obra, se le podrán aplicar las sanciones previstas en el reglamento por incumplimiento de sus deberes como propietario, siempre que estas se encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal y se respeten todas las garantías que implica el debido proceso. Adicionalmente, dado el caso, el propietario afectado tendrá igual derecho a instaurar la acción judicial para obtener la indemnización por daños y perjuicios.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Código Civil