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FONDO DE IMPREVISTOS - La anterior administración gastó prácticamente la totalidad del fondo de imprevistos sin autorización del consejo ni de la asamblea. Las acciones emprendidas tanto del consejo y de la nueva administración es tratar de volver a ....

La anterior administración gastó prácticamente la totalidad del fondo de imprevistos sin autorización del consejo ni de la asamblea. Las acciones emprendidas tanto del consejo y de la nueva administración es tratar de volver a formar el fondo de imprevistos, sin embargo tenemos la duda hasta dónde va la responsabilidad de estos nuevos entes y si en este caso se debe adelantar una demanda contra el administrador que gastó el fondo sin autorización.

Los recursos patrimoniales de la persona jurídica que surge en virtud del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, están conformados por los ingresos provenientes de:


las expensas comunes ordinarias y extraordinarias,
multas,
intereses,
fondo de imprevistos,
los demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.


En cuanto al fondo de imprevistos, por expresa disposición legal debe ser constituido para atender obligaciones o expensas imprevistas, esto es, aquellas erogaciones que no fueron contempladas dentro del presupuesto anual del edificio o conjunto, precisamente por su carácter de imprevisibles, tales como, daños causados por lluvias, sismos, vandalismo, sentencias condenatorias por demandas de ex empleados, etc.

De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, el fondo de imprevistos se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes, no obstante, una vez se alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año, la asamblea podrá suspender el cobro por este concepto.

Es a la asamblea general de propietarios, en su calidad de órgano de dirección de la persona jurídica, a quien corresponde autorizar cualquier erogación con cargo al fondo, pues tiene dentro de sus funciones básicas las de:

“Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.”

“Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos.”

De acuerdo con lo anterior, para que el administrador pueda disponer de recursos provenientes del fondo de imprevistos, requiere de la aprobación previa de la asamblea general, y en todo caso deberá atender lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

Si bien el administrador tiene la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto, en el ejercicio de su administración debe someterse a las normas legales y reglamentarias, así como al mandato de la asamblea general de propietarios y en caso de no hacerlo, la Ley prevé que responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Es más, se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, como es el caso a que se refiere la consulta.

De la consulta se desprende que las erogaciones con cargo al fondo de imprevistos no autorizadas, fueron realizadas por cuenta de la anterior representante legal en una vigencia anterior, por lo cual no se evidencia razón alguna para indilgar responsabilidad al Consejo de Administración ni a la Administradora actuales.

No obstante, se sugiere convocar a la Asamblea de Copropietarios con el fin de poner en su conocimiento la ejecución de los recursos del fondo de imprevistos no autorizada, solicitar su autorización para incrementarlo, así como decidir si se entablan las acciones judiciales en defensa de los intereses de la comunidad en aras a obtener la indemnización de perjuicios, en caso de que se hubieren presentado y se pudieren demostrar.

Así mismo, si se presentaron conductas que configuren un delito, como pudiere ser el caso de la apropiación indebida de los recursos, debe instaurarse la correspondiente denuncia penal ante la Fiscalía General por parte de la actual representante legal.

Debe tenerse en cuenta que por disposición legal los administradores son llamados a responder por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

En el caso que nos ocupa, la administradora incurrió en extralimitación de sus funciones, violación de la Ley y del reglamento de propiedad horizontal, y en estos casos la Ley ha previsto que se presume la culpa del administrador.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001 artículos 34, 35, 38, 50, 55

Ley 43 de 1990

Reglamento de Propiedad Horizontal