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FILTRACIÓN EN BALCONES - El balcón de uno de los apartamentos presenta una filtración al apartamento que tiene debajo

El balcón de uno de los apartamentos presenta una filtración al apartamento que tiene debajo, lo cual ha ocasionado daños. La dueña del apartamento donde se origina el daño manifiesta que ella no tiene ninguna responsabilidad debido a que era la constructora la que tenía el deber de impermeabilizar. Solicitamos aclaración respecto a ¿quién debe efectuar los arreglos del balcón?

Para saber a quién corresponde la reparación de un daño en la copropiedad, siempre es necesario constatar la causa eficiente del problema mediante concepto de un experto que cuente con el conocimiento y la idoneidad para ello. Igualmente, debe establecerse la clase de bien en que se está originando el problema (bien de dominio privado, bien común, bien común esencial o bien común de uso exclusivo). Al respecto, establece la Ley 675 de 2001 las siguientes definiciones:

Bienes privados o de dominio particular. Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes. Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales. Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Una vez establecida la causa eficiente del problema por una persona experta en el área o ramo correspondiente, así como verificada la clase de bien en que se origina el daño, será responsabilidad y por consiguiente deberá asumir la solución:

1) La Copropiedad:

· Cuando el daño proviene de bienes comunes esenciales como el terreno o tuberías de servicios públicos de la Copropiedad

· Cuando el daño surge como consecuencia de la falta de mantenimiento en la impermeabilización de fachadas y techos.

· Cuando el daño proviene de áreas comunes de acceso para todos los propietarios, tales como balcones, terrazas, cubiertas o patios.



2) El Propietario:

· Cuando el daño proviene de una tubería privada, corresponderá la solución al propietario de la misma.

· Cuando el daño se genera por la indebida instalación de baldosas o losas en baños o cocinas, lo cual hace que se filtre el agua y afecte a la propiedad ubicada en la parte de abajo, corresponde la solución al propietario del inmueble en que se efectuó la obra.

· Cuando se trate de balcones, terrazas, cubiertas o patios, que son bienes comunes de uso exclusivo, en este caso deberá asumir el arreglo el propietario que se está beneficiando del uso exclusivo.


3) El Constructor:

· Cuando el daño sea atribuible a fallas en la construcción, tales como fallas estructurales, indebida impermeabilización, etc. En este caso deberá acudirse a las instancias judiciales pertinentes o a través del mecanismo de la conciliación.

Es importante tener presente que los propietarios de los bienes de dominio particular o privado, tienen las siguientes obligaciones:

Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.BIENES DE USO COMÚN

Así mismo, los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, se encuentran obligados a:

Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

Por su parte, la Copropiedad debe asumir las mejoras necesarias, no comprendidas dentro del párrafo anterior, las cuales se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

Finalmente, frente a la responsabilidad del constructor es importante tener en cuenta que tratándose de bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo8° de la Ley 1480 de 2011. Por lo anterior, se podrá solicitar la efectividad de la garantía legal ante la Superintendencia de Industria y Comercio, previa reclamación directa al constructor.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Ley 1480 de 2011

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