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FACHADAS - Un residente instaló en el balcón de su apartamento un cerramiento modificando de esta forma la fachada

Un residente instaló en el balcón de su apartamento un cerramiento modificando de esta forma la fachada, por parte de la administración se le envío un comunicado, dándole un tiempo perentorio, e informándole que eso está prohibido de acuerdo al reglamento de Propiedad Horizontal, el residente contesto diciendo que primaba la seguridad de sus hijos, ya que son menores de edad. ¿Hasta qué punto es válido este argumento, teniendo en cuenta que afecta notablemente la estética de la fachada?

Se consideran bienes comunes esenciales, aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Las barandas y los balcones constituyen parte de los bienes de uso común del edificio, por ser continuación o prolongación del plano horizontal que conforma el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro. En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de la fachada, pues se considera esta última como todas las partes que conforman el exterior de las edificaciones: muros, materiales, acabados, ventanería, canales y aleros.

En este orden de ideas, la modificación a los balcones constituye un cambio en la fachada, lo cual requiere aprobación de la asamblea en decisión adoptada con quórum calificado (70%), sin la cual no se podrán realizar alteraciones a estos elementos, pues la idea es conservar la armonía del conjunto. Igualmente, al variar una fachada original se consideran los aspectos legales de propiedad horizontal y, por ello, se debe determinar la necesidad de obtener la licencia de un curador o de una oficina de planeación, según el caso. Incluso, hay que analizar otros factores relacionados con la conservación del diseño original del edificio, pues el estilo de las fachadas se consideran elementos de espacio público.

Los argumentos expuestos por el infractor no son válidos, pues la modificación de la fachada sin esta autorización, se traduce en una violación a los estatutos de la unidad residencial, a la normas consagradas en la Ley 675 de 2001 referida anteriormente y a las normas urbanísticas referentes a la licencia de modificación, ampliación y demolición parcial dependiendo el tipo de cerramiento, ya que puede constituir una ampliación del metraje del inmueble al cual se adhiere.

En este sentido, el artículo 73 de la Ley 675 de 2001, consagra que la adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.

Con base a lo anterior, el propietario del apartamento cuyo balcón fue cubierto y encerrado, al no contar con la respectiva aprobación de la asamblea ni con la licencia respectiva de la curaduría urbana, puede ser objeto de un proceso ante la alcaldía local respectiva, que le puede acarrear la imposición de multas. Previamente es viable requerir a este Copropietario para que retire el cerramiento, garantizando en todo caso, el debido proceso. La administración de la copropiedad se encuentra facultada para iniciar las siguientes acciones:

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Agotar las vías directas y mecanismos alternativos de solución de conflictos para que se devuelva el balcón a su estado original,
vía administrativa ante la alcaldía respectiva. el representante legal puede interponer una querella policiva encaminada a la demolición de la obra y la imposición de multas, previo proceso que adelantará el inspector de policía competente.
vía judicial ante un juez civil.


Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Ley 810 de 2003

Decreto 1469 de 2010

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