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DEUDORES MOROSOS - Qué medidas podemos aplicar en el caso de un arrendatario que presenta mora recurrente en el pago de la administración? realiza pagos eventualmente

Qué medidas podemos aplicar en el caso de un arrendatario que presenta mora recurrente en el pago de la administración? realiza pagos eventualmente, pero nunca ha estado al día afectando de manera importante la ejecución presupuestal del edificio.



Las normas que rigen la propiedad horizontal consagran expresamente la obligación que tienen los propietarios de las unidades privadas de contribuir con las expensas necesarias para la administración, conservación y demás gastos originados por los bienes y servicios comunes.

Por esta razón, aunque el propietario haya convenido con el arrendatario que este último realizaría el pago de la cuota de administración, ello no lo exonera ante la administración que podrá cobrarle directamente o por medio del juez, lo que adeude el arrendatario, sin perjuicio de que el propietario instaure las acciones pertinentes contra su arrendatario en virtud del contrato celebrado.

La Ley 675 de 2001 en su artículo 30 faculta para que se puedan publicar los nombres de los copropietarios que se encuentren en mora. Establece la norma que mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. Esta publicación sólo podrá hacerse, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

De igual forma, la norma ordena que se incluyan en el acta de la asamblea los propietarios que se encuentren en mora.

Consideramos procedente que la copropiedad se ponga en contacto con el propietario del inmueble para darle a conocer la situación, no obstante, la Copropiedad no puede intervenir en la relación que surge entre arrendador y arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento celebrado.

Solo si el arrendador así lo decide, podría dar por terminado el contrato toda vez que el incumplimiento constituye una de las causales para proceder a la terminación unilateral del contrato de arrendamiento con justa causa, tal como se prevé en el numeral 2 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, pues el arrendatario está en mora en el pago de las expensas comunes a su cargo.

Por otra parte, Una de las funciones del administrador es la de efectuar el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias de acuerdo con los mecanismos establecidos en el reglamento; si no prosperan los mecanismos de persuasión, la intención de un arreglo directo, debe otorgar poder a un abogado para el cobro judicial correspondiente.

Así las cosas, la vía legal con la que cuenta la copropiedad contra los copropietarios o arrendatarios morosos es el inicio del proceso ejecutivo, de forma solidaria, es decir vinculando a las dos partes al proceso para generar más certeza sobre el cumplimiento de las obligaciones.

Lo anterior, acorde con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de propiedad horizontal, según la cual, para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Sobre el proceso ejecutivo para cobro de expensas ordinarias y extraordinarias al interior de una copropiedad, resulta importante mencionar que la Ley 675 de 2001 señala que serán iniciados por el representante legal de la propiedad horizontal, tanto del importe adeudado por concepto de expensas, como los intereses que sobre dicho monto se causen desde el momento en que inició el incumplimiento y hasta la fecha en que se verifique el pago.

Igualmente, establece la Ley 675 de 2001, que el retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

El representante legal solo deberá anexar el poder, el certificado de existencia y representación de la copropiedad, y el título ejecutivo que corresponde al certificado que expida el administrador, así como la copia del certificado de intereses que expida la Superintendencia Financiera, o si estuviere pactados en el reglamento la parte de este que lo autorice.

De igual manera, es importante indicar que al presentar la demanda es recomendable que el acreedor solicite el decreto de medidas cautelares de embargo y secuestro sobre los bienes que tenga el ejecutado. En caso de que el juez estime procedentes las medidas, con el mandamiento de pago ordenará las que procedan.

Finalmente, se reitera la necesidad de que la copropiedad informe al propietario del inmueble que el arrendatario presenta incumplimiento en sus obligaciones de forma recurrente, lo cual también conlleva efectos negativos para esta persona pues deberá responder de forma solidaria.

Normatividad relacionada:


Código de Procedimiento Civil, Bogotá, Arts. 488 y ss.
Ley 675 de 2001, arts. 29, 30 y 48.
Ley 820 de 2003

 

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