Consultas

DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES - En los apartamentos del último piso del edificio hay terrazas que son bienes comunes de uso exclusivo y desde hace muchos años algunos propietarios construyeron sobre estas áreas y otros las cerraron. Pregunta: ...

En los apartamentos del último piso del edificio hay terrazas que son bienes comunes de uso exclusivo y desde hace muchos años algunos propietarios construyeron sobre estas áreas y otros las cerraron.

Pregunta: Dado el tiempo que llevan las construcciones en las terrazas y con los cambios de propietarios que se han presentado, donde adquirieron el apartamento con las modificaciones, se pueden entregar o vender estas terrazas a los propietarios que los adquirieron?.

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. El objeto de dotar de personalidad jurídica a la propiedad horizontal es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Ahora bien, La Ley 675 define que son“bienes comunes”aquellas“partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”Dentro de esta categoría se distinguen los“bienes comunes esenciales”que son aquellos“indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”.Los no esenciales, según la misma norma, son todos los demás bienes comunes que no tienen estas características.

El Reglamento de Propiedad Horizontal, que es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, debe incluir la determinación de los bienes comunes esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto.

Por expresa disposición legal, los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, quedarán obligados a:


No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
No cambiar su destinación.
Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por el paso del tiempo.


Expresamente se ha consagrado la prohibición de vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes y de realizar este tipo de reformas sin previa autorización de la asamblea general de copropietarios y sin los permisos requeridos por las autoridades competentes.

Por otro lado, si los nuevos copropietarios adquirieron los inmuebles con dichas modificaciones, aun obrando ellos de buena fe, es claro que al realizar la compra de los apartamentos, en la escritura pública se estipularon cuales eran los bienes privados, los bienes comunes esenciales y los bienes comunes de uso exclusivo entre otros. Por lo anterior, esto no los exonera de acogerse al reglamento de la copropiedad.

En primer lugar quien debe dar la autorización para este tipo de reformas en la propiedad horizontal es la asamblea de copropietarios como máximo órgano de decisión en la propiedad horizontal, teniendo en cuenta que se compone de la totalidad de copropietarios; el poder decisorio primario, y posteriormente debe ser sometido a la aprobación de la autoridad competente, toda vez que resulta necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal.

Frente al interrogante planteado, es preciso indicar que este tipo de bienes (comunes de uso exclusivo) no cambian su condición o naturaleza por virtud de los negocios jurídicos que sobre los bienes privados se realicen, por tanto, en el caso concreto de estos inmuebles, lo nuevos propietarios no adquieren otra cosa que el derecho de uso sin ninguna mutación.

De esta manera, nuestra normatividad consagra la posibilidad de realizar la desafectación de bienes comunes no esenciales, por lo cual si la copropiedad desea desafectar estos bienes, se requiere una reforma al reglamento de propiedad horizontal. Para este efecto, tenga en cuenta que la desafectación de bienes comunes no esenciales requiere de la aprobación de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, decisión que debe constar en la respectiva acta de asamblea general de copropietarios con la cual se entienden ajustados también los coeficientes.

De cualquier manera tenga en cuenta que dicha desafectación requiere previamente de la verificación y autorización de las autoridades distritales en materia de urbanística.

Sobre el particular consagra la Ley 675 de 2001, que previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

En relación con el procedimiento aplicable, establece la norma que la desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto.

Normatividad relacionada:


Ley 675 de 2001