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DAÑOS POR CONSTRUCCIONES VECINAS - Al lado de nuestro conjunto se viene realizando una construcción de varias torres

Al lado de nuestro conjunto se viene realizando una construcción de varias torres, la cual ha venido afectando a la copropiedad ocasionando daños como dilataciones, hundimientos, grietas, entre otros. Ante qué autoridades (judiciales o administrativas) se deben adelantar las respectivas reclamaciones y/o demandas?

En primer lugar, es preciso determinar qué daños ha sufrido el inmueble y si estos son causa de las obras vecinas, para ello es necesaria la intervención de un perito, que generalmente es un arquitecto, que examinará los daños e indicará la causa probable de los mismos.

En casos como el planteado en la consulta, cobra mucha importancia que se haya suscrito entre los propietarios de los dos predios el acta de vecindad, que es el documento privado que busca dejar constancia del estado físico del inmueble antes del inicio de las obras, con el fin de establecer la responsabilidad del constructor en caso de que la nueva construcción le cause daños. Aunque la suscripción de estas actas no es obligatoria sí es muy recomendable.

Diferentes son las alternativas con las que cuenta la Copropiedad o bien para contener los daños o bien para buscar el resarcimiento de los perjuicios, a los cuales nos referiremos a continuación:


Presentar derecho de petición ante el constructor y la Curaduría Urbana
Querella policiva
Conciliación extrajudicial en derecho
Proceso de responsabilidad civil extracontractual ante la jurisdicción ordinaria civil


La Copropiedad cuenta con la posibilidad de presentar un derecho de petición en interés particular ante la Curaduría Urbana que tiene a cargo la construcción, solicitándole que investigue la viabilidad y la legalidad de dicha construcción, pues este organismo tiene como función pública la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigentes en el distrito o municipios, a través del otorgamiento de licencias de urbanización y construcción. Además tiene el deber legal de atender las consultas verbales y escritas que le formulen sobre temas del desarrollo urbano.

Se puede solicitar a la curaduría urbana correspondiente que investigue si la construcción adyacente cuenta con la licencia para continuar con la obra o si esa licencia es viable para ese caso y además solicitarle que tome las medidas pertinentes correctivas dentro del marco de su competencia.

Lo anterior, considerando que las licencias de construcción tienen, entre sus objetivos, precisamente, el de lograr que las obras se adelanten de acuerdo con parámetros técnicos que eviten daños a terceros y, más aún, que prevengan riesgos que puedan afectar a las edificaciones vecinas. Ello exige, entonces, que las autoridades administrativas ejerzan con rigor sus competencias de inspección y vigilancia, para asegurar que las obras se adelanten de acuerdo con las licencias expedidas y prevenir así la afectación de los intereses de terceros y los riesgos propios de una actividad como la construcción.

Adicionalmente, el consultante puede dirigir un derecho de petición al propietario de la obra solicitándole copia de la póliza de responsabilidad civil extracontractual, que se hará efectiva en el evento de que el inmueble sufra daños que tengan relación directa con la construcción que se levanta.

En caso de infracción urbanística, existe también la opción de solicitar medidas correctivas, incluso la demolición, previo el trámite de un proceso policivo ante la Inspección de Policía correspondiente.

Por otra parte, frente a la inquietud sobre el proceso judicial pertinente, se podría iniciar contra la constructora un proceso de responsabilidad civil extracontractual ante la jurisdicción ordinaria civil, para obtener la indemnización de los daños y perjuicios que se le ocasionaron.

Cuando por la acción u omisión de una persona natural o jurídica, se produce un daño a otra persona o a su patrimonio, se genera la obligación para el autor de la acción u omisión de resarcir al afectado, surge lo que en derecho se denomina responsabilidad civil extracontractual. Legalmente quien está llamado a responder es aquella persona que causó el daño directamente o a través de las personas que tenga a su cargo o de los bienes que le pertenezcan, quien deberá entonces resarcir los daños ocasionados a aquellos sobre quienes recayó el mismo.

Es evidente que la conducta dolosa o culposa de una persona, si con ella se irroga un daño a otra, impone al autor del hecho el deber jurídico de indemnizarlo, pues la normatividad con la cual se da origen al título correspondiente de la responsabilidad extracontractual establece que “el que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización”, correspondiente (artículo 2341 Código Civil), de donde se infiere claramente que toda reclamación fundada en este género de responsabilidad, para el buen suceso de su pretensión, corre con la carga de acreditar los siguientes requisitos o presupuestos:


la culpa,
el daño y
la relación de causalidad entre la conducta del demandado y el daño sufrido por la víctima.


Refiriéndonos a la construcción de edificios, tanto la doctrina como la jurisprudencia se han encargado de indicar, que ésta por su propia naturaleza está considerada como una actividad peligrosa y que la responsabilidad que de ella se derive le puede ser endilgada tanto al constructor como al propietario de la obra, quien es a su vez el dueño del inmueble donde se levanta ésta, o a ambos como consecuencia del principio de solidaridad que consagra el artículo 2344 de la ley sustantiva. De la misma forma se ha determinado, que ese tipo de responsabilidad se encuentra edificado en el artículo 2356 del Código Civil, como una actividad peligrosa donde se parte de la presunción de culpa, por lo que al demandante le basta probar el daño, la actividad edificadora por parte del demandado y la relación de causalidad, en tanto que al demandado para exculparse, le correspondería demostrar la fuerza mayor, el caso fortuito, culpa exclusiva de la víctima o el hecho de un tercero.

Conforme a lo anterior, la Copropiedad como afectada deberá probar el daño ocasionado y la relación de causalidad para reclamar la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Para ello, la copropiedad puede aportar pruebas documentales, videos, fotos, conceptos técnicos especializados, acta de vecindad, así como toda la evidencia física posible del estado anterior de los bienes, durante la construcción y del estado posterior a la construcción, y demás material probatorio que permita establecer la responsabilidad.

Lo ideal siempre que se realiza una construcción es levantar de manera previa el acta de vecindad para dejar constancia del estado físico real en el que se encuentran los bienes circundantes de la nueva obra, con el propósito de probar la futura responsabilidad del constructor en el evento en que se ocasione un perjuicio.

Adicionalmente, la Ley 640 de 2001 modificada por la Ley 1395 de 2010, dispone que antes de iniciar un proceso de los denominados declarativos (dentro de los cuales se encuentra el proceso ordinario) es preciso intentar un acercamiento entre las partes a fin de conciliar sus diferencias, esta es la denominada conciliación extrajudicial en derecho, por lo tanto le recomendamos citar a audiencia de conciliación a estas personas, para que las partes involucradas en el conflicto jurídico tengan una oportunidad de resolver directamente sus controversias, ahorrando tiempo y costos, en el evento que no lleguen algún acuerdo conciliatorio, se podrá iniciar el proceso ante la jurisdicción ordinaria civil.

Es importante que a la mencionada audiencia, se alleguen todas las pruebas encaminadas a demostrar cada uno de los daños y perjuicios ocasionados para cuantificar los daños y perjuicios y determinar la indemnización a reconocer.

Una vez presentada la solicitud de conciliación, la misma deberá surtirse máximo dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la misma. La citación a la audiencia deberá ser comunicada a las partes por el medio que el conciliador considere más eficaz, y las autoridades de policía deben prestar toda su colaboración a efectos de lograr la notificación.

Dicha comunicación deberá contener el objeto buscado con la conciliación e incluir la mención de las consecuencias jurídicas de la no comparecencia. En su caso particular, el objetivo de dicha conciliación será realizar un acuerdo de pago por concepto de los daños causados a la estructura física del conjunto e indemnización por los perjuicios sufridos teniendo en cuenta los daños con ocasión de la construcción de esta obra, que les están generando perjuicios económicos, para que a través de este acuerdo se fije cómo se les va a pagar y cuánto va a ser el monto por concepto de indemnización por daños y perjuicios o que los arreglos quedaran a cargo del constructor.

Normatividad relacionada:

<ul>
Código Civil art 63, 1602 -1617, 2142 y ss, 2341 – 2360 y 2536.
Código de Comercio art 1036 y ss.
Código General del Proceso
Ley 640 de 2001art 27, 36 y ss
Ley 1755 de 2015
</ul>

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