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CUOTA DE ADMINISTRACIÓN - En el Edificio que es residencial pagamos las cuotas de administración unificadas

En el Edificio que es residencial pagamos las cuotas de administración unificadas, es decir, todos los apartamentos pagamos el mismo valor, a pesar de que el área es diferente. En el reglamento del Edificio está por coeficientes, desde hace 4 años estamos tratando de implementar estas cuotas por coeficientes, pero algunos copropietarios no han permitido que esto sea posible. Por favor nos puede orientar en las acciones a realizar para implementar este pago por coeficientes

Las Expensas comunes necesarias son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendidos como aquellos servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.

De igual manera, según el artículo 3° de la citada ley, los coeficientes de copropiedad son los índices que establecen:


la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Definen además su participación en la asamblea de propietarios. (En este punto cabe aclarar que la Corte Constitucional precisó que “cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico”)
la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.


En este orden de ideas, tanto la ley 675 de 2001, como en su caso, el reglamento de la copropiedad, consagran que las cuotas de administración se fijarán en proporción al coeficiente de copropiedad que corresponde a cada una de las unidades privadas.

Está claro entonces que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, por lo cual el único camino a seguir, es hacer cumplir la ley y el reglamento de la copropiedad, lo que implica que las cuotas de administración deberán ajustarse partiendo del presupuesto aprobado por la asamblea general y los coeficientes consagrados en el reglamento.

Es importante tener en cuenta que las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto. Así mismo, que la ley ha dotado al administrador de facultades de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo y consagró dentro de sus funciones básicas, la de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

Así las cosas, Cuando el propietario o residente incumple con su obligación de pagar las cuotas de administración conforme a la ley y el reglamento, los órganos de dirección de las copropiedades, se encuentran facultados para adelantar todas las gestiones legales con el fin de obtener el pago de las expensas a las que están obligados.

Finalmente, en relación con el tema de coeficientes mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte Constitucional precisó lo siguiente, refiriéndose únicamente a asuntos de carácter económico:

“…La fuerza universal y expansiva de la democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningún tipo de relación social en las que los vínculos de poder deriven en franca expresión de la posición de preferencia o dominación de un grupo de personas sobre otras. Las relaciones políticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas en razón a su condición de preeminencia en la posición jurídica o social que les brinda un mayor poder de disposición sobre los demás miembros, son relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posición más débil. Este principio constitucional derivado del reconocimiento,sin discriminación alguna,dela primacía de los derechos inalienables de la persona(artículo 5° superior) permite que en el presente caso se advierta que el coeficiente de propiedad en forma clara representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades económicas como son entre otras: la cuota de administración, el pago de los servicios públicos domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio entre derechos y deberes. Pero ¿cuál sería la razón para que este mismo criterio opere en otro tipo de decisiones?” (negrilla fuera de texto)



Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001
Corte Constitucional, Sentencia C-522/02