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CUAL DEBE SER EL VALOR DE LAS MULTAS - ¿Cuál es el límite máximo para cobrar multas o sanciones a los copropietarios del Edificio por el incumplimiento de las normas de convivencia por ejemplo la no asistencia a la asamblea; los ruidos, fiestas o escándal

¿Cuál es el límite máximo para cobrar multas o sanciones a los copropietarios del Edificio por el incumplimiento de las normas de convivencia por ejemplo la no asistencia a la asamblea; los ruidos, fiestas o escándalos, mal parqueo, etc.,?

RESPUESTA:

De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Cabe mencionar que el régimen de propiedad horizontal se constituye por el acuerdo de las voluntades de los copropietarios. Esta voluntad queda manifiesta en el reglamento de propiedad horizontal, en este se van a precisar las reglas y las bases de comportamiento que deberán respetar sus residentes. El reglamento es de obligatorio cumplimiento, esto quiere decir, que todos los residentes deben respetar las normas y asumir las sanciones que se impongan en el evento de incumplir con estas normas.

Para la imposición de sanciones, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso. No obstante, en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

En el caso de las multas, la ley permite imponer multas sucesivas mientras dure la infracción, pero estas no podrán exceder cada una, el equivalente a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, y en total no podrán exceder de diez (10) veces las expensas mensuales a cargo del infractor.



El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador.

Normatividad relacionada:

Constitución Política de Colombia artículo 29

Ley 675 de 2001 artículos 2, 38, 51, 59 – 62

Jurisprudencia Corte Constitucional

Reglamento de Propiedad Horizontal

 

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