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CONSTRUCCIÓN DE DEPÓSITOS - La asamblea aprobó por unanimidad la construcción de unos depósitos en cada parqueadero privado. ¿Estos depósitos se pueden construir con la sola aprobación de la asamblea o necesita de permisos legales? ¿Se requiere mo...

<strong style="line-height:1.6">La asamblea aprobó por unanimidad la construcción de unos depósitos en cada parqueadero privado. ¿Estos depósitos se pueden construir con la sola aprobación de la asamblea o necesita de permisos legales? ¿Se requiere modificar los coeficientes o el reglamento del edificio?


La propiedad horizontal supone la existencia de bienes de diversa naturaleza jurídica, como son bienes privados, bienes comunes, y bienes comunes de uso exclusivo.

Por bienes privados o de dominio particular se entienden aquellos inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Estos bienes deben estar identificados en la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto, de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital. Su destinación debe estar prevista en la escritura pública que contiene el reglamento, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes y a las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Dentro de las obligaciones de los propietarios de los bienes de dominio particular, la Ley 675 de 2001 consagró expresamente la de usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.

En el presente caso, debe tenerse en cuenta que cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo o en el caso que se cambie la destinación de un bien de dominio particular, es necesario modificar el reglamento de propiedad horizontal y ajustar los coeficientes de copropiedad, para lo cual se requiere aprobación de la asamblea general con un con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Ahora bien, siempre que se va a realizar una construcción es preciso verificar si se requiere licencia urbanística, que consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional.

Tratándose de inmuebles construidos se requiere licencia para reforzarlo, modificarlo, ampliarlo o adecuarlo a otro uso; igualmente para el cerramiento de cualquier inmueble.

Existen diferentes clases de licencias urbanísticas, entre ellas, la de urbanización, parcelación, subdivisión, construcción, intervención y ocupación del espacio público.

Por su parte, la licencia de construcción es la autorización para adecuar un predio con edificaciones o construcciones a la reglamentación vigente. Esta licencia se debe obtener en caso de:

OBRA NUEVA: Es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

AMPLIACIÓN: Es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes que tengan licencia de construcción.

ADECUACIÓN: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar la construcción original.

MODIFICACIÓN: Es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente sin aumentar el área construida.

RESTAURACIÓN: Es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.

DEMOLICIÓN: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera simultánea con otra modalidad.

CERRAMIENTO: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

En conclusión, si como consecuencia de las obras se modifica el diseño arquitectónico o estructural, se aumenta el área construida, se adicionan nuevos bienes privados o se cambia la destinación de un bien de dominio particular, se requerirá de la autorización correspondiente expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente mediante la expedición de una licencia, así mismo, si las obras representan una mayor o menor extensión en las áreas privadas, ello implica una modificación en los coeficientes de copropiedad, para lo cual se requiere reformar el reglamento de propiedad horizontal.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Decreto 1469 de 2010