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COBRO DE CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN - En el edificio una copropietaria parqueó su vehículo en los espacios destinados para parqueo de visitantes

En el edificio una copropietaria parqueó su vehículo en los espacios destinados para parqueo de visitantes, lo cual está prohibido, y afirma que su vehículo sufrió un rayón por lo cual no pagará la cuota de administración hasta que le resuelvan el percance, por lo anterior solicito información sobre ¿qué debemos hacer para que efectúe el pago?

En primer lugar hay que precisar que el propietario afectado no está facultado para compensar o cruzar el valor del daño a su vehículo con las cuotas de administración a que está obligado, toda vez que, esta situación únicamente se podría dar previo acuerdo y aprobación de la asamblea general de propietarios y adicional a ello, tampoco se encuentra probada la responsabilidad en los hechos materia de consulta, que justamente fueron originados en una infracción de la copropietaria al parquear su vehículo en un lugar que no le era permitido.

Sobre el pago de las cuotas de administración, la copropiedad por intermedio de su representante legal cuenta con diversas herramientas para recaudar el valor de las expensas a que están obligados los propietarios de unidades privadas, a las que nos referiremos a continuación.

Las expensas comunes necesarias son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendidos como aquellos servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento. En caso de no hacerlo, el incumplimiento de este pago genera intereses y es exigible por la vía ejecutiva.

Por su parte, establece el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, que el retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, hoy Superintendencia Financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

Es importante tener en cuenta que las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, en este caso la aprobación del presupuesto y fijación de las cuotas de administración, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

En este orden de ideas, el administrador tiene a su cargo la administración inmediata del edificio o conjunto, y tiene la obligación de cobrar y recaudar los conceptos económicos a cargo de los propietarios o residentes de unidades privadas. En este sentido la ley ha dotado al administrador de facultades de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo y consagró dentro de sus funciones básicas, la de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

Así las cosas, Cuando el propietario o residente incumple con su obligación de pagar las cuotas de administración conforme a la ley y el reglamento, el administrador, se encuentra facultado para adelantar todas las gestiones legales con el fin de obtener el pago de las expensas a las que están obligados y los intereses correspondientes, agotando las siguientes vías:


Requerimiento de pago directo por parte de la administración.
Publicación en el edificio
Cobro pre-jurídico
Cobro judicial.


Cabe recordar que el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, establece que mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Como última medida se encuentra el cobro judicial, corresponde al representante legal acudir ante la jurisdicción civil mediante demanda ejecutiva, para que se exija el pago de las obligaciones expresas, claras y exigibles, más los intereses correspondientes y las costas judiciales. Esta acción deberá ser interpuesta dentro de un término de cinco (5) años para evitar prescripción de las obligaciones.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001