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CERRAMIENTO BIENES DE USO EXCLUSIVO - Dos apartamentos cerraron y cubrieron balcones que son bienes comunes de uso exclusivo

Dos apartamentos cerraron y cubrieron balcones que son bienes comunes de uso exclusivo, sin permiso ni de asamblea, administración o consejo, argumentando la seguridad de menores de edad. Queremos saber que acciones podemos adelantar?

De acuerdo con el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

Por su parte, las barandas y los balcones constituyen parte de los bienes de uso común del edificio, por ser continuación o prolongación del plano horizontal que conforma el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de la fachada, pues se considera esta última como todas las partes que conforman el exterior de las edificaciones: muros, materiales, acabados, ventanería, canales y aleros.

En este orden de ideas, la modificación a los balcones constituye un cambio en la fachada, lo cual requiere aprobación de la asamblea en decisión adoptada con quórum calificado (70%), sin la cual no se podrán realizar alteraciones a estos elementos, pues la idea es conservar la armonía del conjunto.

En este sentido, el artículo 73 de la Ley 675 de 2001, consagra que la adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.

Con base a lo anterior, los propietarios de los apartamentos a los cuales se les adjudicaron los bienes exclusivos de uso común (balcones) que fueron cubiertos y encerrados, al no contar con la respectiva aprobación de la asamblea ni con la licencia respectiva de la curaduría urbana, pueden ser objeto de un proceso ante la alcaldía local respectiva, que les puede acarrear la imposición de multas debido a la construcción sin licencia.

Igualmente es procedente demanda ante la jurisdicción ordinaria por apropiación de un bien que pertenece a la propiedad horizontal, lo que se traduce en una violación a los estatutos de la unidad residencial, a la normas consagradas en la Ley 675 de 2001 referida anteriormente y a las normas urbanísticas referentes a la licencia de modificación, ampliación y demolición parcial dependiendo el tipo de cerramiento, ya que puede constituir una ampliación del metraje del inmueble al cual se adhiere.

En todo caso se sugiere en primera instancia agotar la opción del arreglo directo, requiriendo a estos copropietarios mediante comunicación escrita para que regresen estos bienes a su estado original, advirtiendo los problemas jurídicos que podrían enfrentar quienes realizaron dichos cerramientos y tratar que sean retirados sin necesidad de acudir a otras instancias, so pena de iniciar las actuaciones pertinentes ante la alcaldía local y la jurisdicción ordinaria.

Normatividad relacionada:


Ley 675 de 2001