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CAMBIO DE USO - El edificio es de uso residencial

En primer término, se precisan los usos permitidos conforme a la Ley de propiedad horizontal:


Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.


La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir la destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. Así mismo, es una obligación de los propietarios de bienes privados, usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

Por su parte, tratándose de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea y el reglamento de copropiedad deberá establecer la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

Adicionalmente, el territorio nacional se encuentra dividido según el Plan de Ordenamiento Territorial, de acuerdo a los usos del suelo, los cuales son de obligatorio cumplimiento, sustento de ellos es la expedición de la licencia de construcción, en donde consta el uso que se autorizó a un inmueble.

Por lo anterior, en una propiedad horizontal residencial no podrán adelantarse actividades que tengan objeto diferente la vivienda, los inmuebles allí ubicados no pueden ser utilizados como aparta hoteles ni como oficinas o establecimientos de comercio, pues en tal caso, se estaría violando el reglamento de propiedad horizontal.

Como quiera que en el caso objeto de la consulta la destinación de los apartamentos es de vivienda, para que allí pueda funcionar una oficina o dar un uso diferente al previsto, además de la autorización de la asamblea general, se requiere el cumplimiento de las normas urbanísticas y la obtención de una licencia de adecuación que expide alguna de las curadurías urbanas .

Esto, en razón de que el uso puede perturbar la tranquilidad y seguridad del conjunto e incluso, implica un uso mayor de las zonas y servicios comunes por parte de quienes trabajan y acuden a la oficina. Dependiendo del tipo de oficina que funcione allí, igualmente deberá sujetarse a las normas especiales para este tipo de establecimientos.

A su vez el administrador como representante legal de la copropiedad, cuenta con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que con sujeción a las leyes, tiene el deber de actuar para que se cumpla el reglamento, para lo cual en primer término puede requerir al propietario para que se adecue al uso permitido en el inmueble.

Es preciso revisar si con ocasión del funcionamiento de esta oficina se está perturbando la tranquilidad de los demás propietarios, o afecta la seguridad del edificio o se producen molestias o atentan contra la tranquilidad de los propietarios u ocupantes, pues en tal caso, podrán ser impuestas al interior de la propiedad horizontal las sanciones contempladas en el reglamento, previa garantía del debido proceso.

De igual manera, cualquier propietario o residente o el administrador podrán solicitar al inspector de policía correspondiente que el usuario infractor del reglamento de propiedad horizontal cese el uso no autorizado en el reglamento para que finalice la perturbación.

Si bien es cierto, cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada, y con fundamento en ello puede enajenar, constituir gravámenes, arrendar, ceder a cualquier título los mismos, hay límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, por lo que en un edificio de uso residencial no pueden funcionar oficinas o establecimientos de comercio, debido a que el cambio de uso no solo es violación al reglamento, sino a las normas urbanísticas.

En conclusión, sin perjuicios de que se impongan las sanciones previstas en el Reglamento, se debe instaurar una querella ante la alcaldía local respectiva, autoridad que debe adoptar medidas correctivas e imponer sanciones al infractor.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

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