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CAMBIO DE ADMINISTRADOR - En los próximos días voy a asumir como administrador de una propiedad horizontal

Teniendo en cuenta que entre la Copropiedad y el administrador saliente se suscribió un contrato de prestación de servicios, sin perjuicio de la realidad contractual que tuvo lugar entre las partes, es preciso referirnos a las características de este tipo de contratación, a fin de establecer sus características.

El contrato de prestación de servicios se rige por las reglas del derecho civil y entre sus principales características se encuentran las siguientes:


Tiene por objeto la ejecución de labores en razón de la experiencia, capacitación y formación de una persona natural o jurídica en determinada materia.
La autonomía e independencia del contratista desde el punto de vista técnico y científico, constituye el elemento esencial de este contrato y es el punto que lo diferencia con el contrato laboral ya que el contratista tiene un amplio grado de discrecionalidad para desempeñar la labor contratada.
La naturaleza del contrato es temporal y por lo tanto su duración, de manera preferente, debe ser la indispensable para ejecutar el objeto contractual convenido.


Así las cosas, si se encuentran presentes los anteriores elementos, existirá un contrato de prestación de servicios el cual goza de validez legal y produce plenos efectos entre las partes. En este orden de ideas, el contrato y acuerdos que en él se hacen constar son ley para las partes, razón por la cual, deberá darse cumplimiento a lo acordado entre las partes y que consta en el texto del contrato suscrito.

Es importante tener presente que las partes deben cumplir lo establecido en el contrato con respecto a las causales y formalidades para su terminación. En estos términos y previo cumplimiento de lo previsto en el contrato, debe efectuarse el requerimiento para que realice entrega de la administración, mediante comunicación en la que se indique la persona encargada de recibir, se reitera, en los términos en que se ha pactado en el contrato.

En caso que la causal para la terminación sea el incumplimiento, corresponde a la Copropiedad documentar muy bien las circunstancias que constituyeron el incumplimiento, dejando soportes documentales y evidencias que den cuenta de las irregularidades. En todo caso, garantizando a la contratista el debido proceso, brindándole la oportunidad de conocer y controvertir los argumentos del conjunto que dan lugar a la terminación de la relación contractual.

Así mismo, es importante precisar que una vez se efectúa el nombramiento e inscripción del nuevo administrador, cesan para el representante legal saliente las obligaciones y funciones que el cargo impone, pero tal circunstancia no lo exonera de la responsabilidad que puedan generar las actuaciones adoptadas durante su gestión o el hecho mismo de no hacer la entrega correspondiente.

Finalmente, es aconsejable que el nuevo representante legal deje constancia en relación con la forma y términos en que el saliente entrega su cargo, y documente el estado en que recibe la administración. El nuevo administrador tendrá que depurar la información contable y presentar los informes correspondientes, adoptando los correctivos necesarios y también presentando las salvedades a que haya lugar, informando todas las anomalías, irregularidades e inconsistencias encontradas, a fin de evitar responsabilidades futuras. Y en todo caso, es preciso que verifique y de cumplimiento a lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal sobre el particular.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Código Civil, Art. 1546.

Código Civil, artículo 1494, 1495 y siguientes.