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BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO - En el edificio hay una terraza ubicada en el primer piso

En el edificio hay una terraza ubicada en el primer piso, cuyo uso y goce disfrutan los propietarios del apartamento que se encuentra al frente. El Reglamento de Propiedad Horizontal define que la terraza es bien común, de uso exclusivo. Con base en lo anterior y para tener un soporte jurídico en la toma de decisiones y tener en claro las responsabilidades de mantenimiento y derechos de uso y goce de la terraza, nos surgen algunas inquietudes:

¿ la administración puede acceder a esta área sin necesidad de requerir autorización?, esta observación la realizamos en razón a que actualmente existe esta limitación dada por los propietarios del apartamento, quienes impiden los mantenimientos en zonas verdes y riego de las mismas, dificultando este proceso.

¿Al ser un área común, la administración puede exigir y dar limitaciones de uso a los propietarios del apartamento?

De conformidad con nuestra legislación, bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Por su parte, son bienes comunes de uso exclusivo aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

El Reglamento de Propiedad Horizontal, que es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, debe incluir la determinación de los bienes comunes esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto.

Por expresa disposición legal, los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, quedarán obligados a:


No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
No cambiar su destinación.
Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.


En relación con la inquietud en el sentido que la administración pueda acceder a la terraza sin ninguna autorización, consideramos que si el acceso es a través de un bien de dominio particular o privado, no puede la administración ingresar sin autorización; aún teniendo la posibilidad de acceder por otra vía también requeriría de esta autorización, toda vez que el uso exclusivo le fue asignado al propietario del apartamento. Sobre este punto sugerimos remitirse al reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que es éste el documento que debe contener todas las regulaciones relacionadas con las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Ahora bien, si esta falta de autorización está impidiendo la correcta y eficaz administración de los bienes y servicios comunes, el manejo de los asuntos de interés común de los copropietarios y el cumplimiento de la ley o el reglamento de propiedad horizontal, se puede acudir a la autoridad policiva para tratar de subsanar esta situación.

Al tratarse de un bien común de uso exclusivo, sobre estos bienes solamente se tiene el uso, goce y disfrute sobre el mismo y a pesar de que por lo general los demás copropietarios no pueden acceder a ellos, no se tiene el derecho de dominio, es decir la propiedad sobre ellos, la cual continúa en cabeza de la persona jurídica. Esta es la razón por la cual el propietario al cual se le asigna su uso exclusivo no puede hacer lo que quiera sobre estos bienes, no puede realizar alteraciones ni construcciones, no puede cambiar su destinación, y también asume una serie de obligaciones como son el pago de las compensaciones que establezca la asamblea general y las de efectuar las reparaciones de los deterioros que se produzcan por su culpa o por el simple paso del tiempo, debe tenerse en cuenta que solo en caso de mejoras necesarias que no son producto del deterioro normal del bien, las obras estarán a cargo de la Copropiedad.

Finalmente, es la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, más no la administración, los que establecen el marco dentro del cual los propietarios de los bienes privados pueden gozar del uso exclusivo de un determinado bien común.

Normatividad Relacionada:

Ley 675 de 2001

Reglamento de Propiedad Horizontal